ابزارهای روزآمد و پیشرفت‌های فنی امروزه بسیاری از چالش‌های موجود در عرصه انتخابات را از میان برداشته یا کمرنگ کرده است.
انتخابات هیئت مدیره ساختمان را چطور برگزار کنیم؟
نحوه انتخاب هیئت مدیره ساختمان همواره یکی از بحث‌های چالش برانگیز بین ساکنین مجتمع‌های مسکونی بوده است. بر اساس قانون تملک آپارتمانها، انتخاب هیئت مدیره ساختمان، الزام قانونی است و بر این اساس آپارتمانها و مجتمع‌های مسکونی که بیش از سه نفر مالک داشته باشند برای اداره امور مربوط به ساختمان خود نیاز به مدیر ساختمان دارند. امروزه با توجه به افزایش جمعیت و تراکم در شهرهای بزرگ، مدیریت محل سکونت، خصوصاً در آپارتمانها و مجتمع‌های مسکونی با چالش‌های متعددی روبه رو است. برای عبور از این چالش‌ها نیاز به انتخاب مدیرانی باکفایت است که آشنا به شرح وظایف مدیر ساختمان مسکونی باشند.
گذشته از این‌ها، شرایط و نحوه انتخاب مدیران ساختمان هم با چالش‌های مختلفی روبه‌رو است. برای انتخابات هیئت مدیره ساختمان باید یک سری سلسله مراتب را رعایت کرد تا منجر به انتخاب نهایی شود. در ادامه به اقدامات و اموری می‌پردازیم که در ارتباط با انتخاب مدیر و هیئت مدیره ساختمان‌ها باید انجام شوند.
ترکیب و اجزای هیئت مدیره ساختمان مسکونی
ترکیب هیئت مدیره ساختمان‌های مسکونی مرکب از ۵ نفر عضو اصلی و ۲ نفر عضو علی البدل است که با اکثریت آراء کتبی و مخفی حاضرین در جلسه مجمع عمومی از بین مالکین مجتمع مسکونی به مدت ۲ سال انتخاب می‌شوند. انتخاب مجدد اعضاء هیئت مدیره بلامانع است.
هر فرد می‌تواند فقط در یکی از ارکان مجتمع (هیئت مدیره، خزانه‌دار، بازرسان، شورای ساکنین و داوران) عضویت داشته باشد. در صورتی‌که هر یک از اعضاء هیئت مدیره به سمت مدیر ساختمان انتخاب شود، عضویت او در هیئت مدیره لغو می‌شود.
داوطلبین عضویت در هیئت مدیره از یک هفته قبل از تشکیل مجمع عمومی آمادگی خود را باید به هیئت مدیره برگزاری انتخابات مجمع اعلام نمایند. هر یک از داوطلبین مکلف هستند، شرح کوتاهی از سابقه و رزومه کاری و طول مدت سکونت در مجتمع و برنامه‌های کاری خود را برای ارائه در مجمع عمومی آماده نمایند.
ارکان مدیریت ساختمان طی چه فرایندی انتخاب می‌شوند؟
بر اساس قانون، طی مراحل مشخصی مدیر یا مدیران یک مجتمع مسکونی انتخاب می‌شوند. انتخابات هیئت مدیره ساختمان یک فرایند شفاف و واضح است که بر اساس تصمیمات مجمع عمومی گرفته می‌شود. بر اساس ماده ۷ آیین‌نامه اجرایی مجتمع‌های مسکونی، در اولین جلسه رسمی مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاص دیگر انتخاب می‌شوند.
در برخی از ساختمان‌ها بنا به شرایط ساختمان یا تصمیمات مجمع عمومی می‌توان برای پیشبرد بهتر امور بنابر قانون، چند مدیر انتخاب کرد. به استناد ماده ۱۵ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت مأموریت مدیر یا مدیران دو سال است. ولی مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.
همچنین، بر طبق ماده ۱۸ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، مجمع عمومی برای خزانه‌داری ساختمان نیز باید یک نفر را انتخاب کند. این یک نفر باید از مدیران تعیین شود. گزارش‌های مالی یکی از مهمترین کارهای خزانه‌دار است که باید آن را بررسی و تحلیل کند.
مجمع عمومی ساختمان چگونه رسمیت پیدا می‌کند؟
از نظر قانون، جلسه‌ای که مالکان یا نمایندگان آن‌ها برای اداره آپارتمان یا انتخاب ارکان مدیریتی ساختمان تشکیل می‌دهند، مجمع عمومی نامیده می‌شود. یکی از مهمترین اختیاراتی که مجمع عمومی ساختمان دارد تعیین رئیس مجمع عمومی و برگزاری انتخابات هیئت مدیره ساختمان است.
قانون یک سری از موارد را مد نظر دارد تا بر مبنای آن‌ها جلسه مجمع عمومی از جمله برای برگزاری انتخابات به رسمیت شناخته شود. نقص در هریک از این شرایط منجر به برخی مشکلات می‌شود. برای اینکه جلسه مجمع عمومی رسمیت داشته باشد و تصمیمات آن قابل اجرا باشد، براساس ماده ۸ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، مالکینی که بیش از نصف مساحت کل قسمت‌های اختصاصی را در اختیار دارند یا نمایندگان‌شان، باید در آن حضور داشته باشند. طبق تبصره ماده ۸ آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها این جلسه با هر تعداد از حاضرین، رسمیت خواهد داشت و تصمیمات آن برای افراد غایب هم تعهد ایجاد می‌کند.
همچنین برای اینکه تصمیمات مجمع عمومی قابل استناد و اثبات و معتبر باشد، طبق ماده ۱۲ آیین نامه اجرایی کلیه تصمیمات آن باید در صورت جلسه نوشته و ثبت گردد و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود. بر اساس تبصره ماده ۱۲ آیین نامه اجرایی، تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به مالکین غایب اطلاع داده شود.
شرایط احراز حق رای در انتخابات مدیران ساختمان‌ها
مجمع عمومی بنا بر تصمیم اعضای آن بنا بر ضرورت یا در حالت معمول به صورت سالانه تشکیل می‌شود. در جلسه مجمع عمومی معمولا باید مالکین آپارتمانها که هویت آن‌ها به عنوان مالک قبلاَ احراز شده، شرکت کنند. اما مالک می‌تواند به جای خود نماینده‌ای برای حضور و اعلام رای در مجمع عمومی و انتخابات هیئت مدیره ساختمان معرفی کند. در صورتی که چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمآن‌ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند. کسی که به عنوان نماینده یکی از مالکین تعیین شده است باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی بر اساس ماده ۹ آیین نامه اجرایی قانون، وکالتنامه معتبر خود را ارائه نماید.
چالش‌های برگزاری انتخابات هیئت مدیره ساختمان‌ها
اگرچه نحوۀ انتخاب هیئت مدیره ساختمان‌های مسکونی از نظر جمعیت و اندازه مشارکت در سطح کوچکی قرار دارد، اما این مانع نشده تا برگزاری این انتخابات خالی از چالش و دشواری باشد. به طور عمده، یکی از اصلی‌ترین چالش‌های این نوع انتخاب‌ها عدم حضور اکثریت مالکین و نمایندگان آن‌ها در رأی‌گیری‌ها است.
می‌دانیم که عدم حضور در انتخابات هیئت مدیره ساختمان در نهایت مانع برگزاری رأی‌گیری نخواهد شد و حتی با مشارکت درصد پایینی از مالکین، رأی‌گیری انجام و نتیجه آن برای تمام مالکین لازم الاجرا خواهد بود. اما واضح است که عدم مشارکت در این خصوص عوارض و ناهماهنگی‌هایی را به دنبال خواهد داشت که در آینده برای انتخاب‌شونده‌ها و اعضای هیئت مدیره ساختمان‌ها دردسرساز خواهد بود.
از طرف دیگر مالکین و صاحبان حق رای در انتخابات هیئت مدیره ساختمان‌ها هم ممکن است دلایل مختلفی برای عدم امکان حضور در این رای‌گیری‌ها عنوان کنند که لزوماَ غیر منطقی و دور از واقعیت به نظر نرسد. عدم سکونت مالکین در ساختمان‌ها و نیاز به طی مسافت‌های بعضاَ طولانی برای حضور در مجمع عمومی و رای‌گیری‌ها یکی از مشکلاتی است که عموماَ از سوی مالکین در توضیح‌عدم امکان حضور در انتخابات هیئت مدیره ساختمان‌ها مطرح می‌شود. همچنین شرایط خاص بعضی از شهروندان از جمله کهولت سن، عدم توانایی جسمی، شرایط خاص شغلی و مسائلی از این دست نیز بعضاَ به عنوان موانعی بر سر راه مشارکت مالکین در این رای‌گیری‌ها عنوان می‌شود.
راه حل‌هایی برای عبور از چالش‌های انتخابات هیئت مدیره ساختمان‌ها
جای خوشبختی است که ابزارهای روزآمد و پیشرفت‌های فنی امروزه بسیاری از چالش‌های موجود در عرصه انتخابات را از میان برداشته یا کمرنگ کرده است. امروزه همچون دیگر عرصه‌های زندگی شهروندان، برای رفع نیازهای روزانه یا مشارکت‌های اجتماعی، نیاز به حضور فیزیکی کمتری هست و بسیاری از این نیازها با استفاده از امکان‌های جدید مرتفع می‌شوند.
امور بانکی و سفارش‌های خرید مثال‌هایی هستند که به وضوح نشان می‌دهند دیگر حضور فیزیکی و رفت‌و‌آمدهای وقت‌گیر و هزینه‌بر لازمه رفع این نیازها نیست. اما در عرصه‌های دیگر زندگی و حیات اجتماعی، از جمله در رای‌گیری‌ها هم این فناوری‌ها و امکانات قابل استفاده و کارساز هستند؟
مزایای رأی‌گیری‌های الکترونیکی
رأی‌گیری الکترونیکی دارای مزایای متعددی است. از جمله این مزایا، به افزایش میزان مشارکت در رای‌گیری‌ها و از جمله در انتخابات هیئت مدیره ساختمان باید اشاره کرد. در این روش ثبت رأی آسان‌تر شده و مردم می‌توانند از خانه یا محل کار خود به آسانی رأی خود را ثبت کنند. رأی‌گیری الکترونیکی رای‌دهی افراد با ناتوانی جسمی را نیز آسان‌تر می‌کند.
صرفه‌جویی اقتصادی و کاهش چشمگیر هزینه‌ها از مزایای دیگر رأی‌گیری الکترونیکی است. انتخابات حضوری نیاز به صرف هزینه‌های مالی از جمله تجهیز مکان و پذیرایی حاضرین در رای گیری‌ها است.
انواع روش‌های رأی‌گیری غیر حضوری
الزام روی‌آوردن به روش‌های مدرن انتخابات، روندی تدریجی است که با آمدن فناوری‌هایی چون رایانه، اینترنت و تلفن همراه ارتباط دارد. از زمان همگانی‌شدن اینترنت در پایانه سده ۲۰، کشورهای گوناگون در حال آزمایش رای‌گیری الکترونیکی هستند و امروز در برخی از آن‌ها استفاده از این فناوری‌ها در رأی‌گیری‌ها، بخشی عادی از روند انتخابات را تشکیل می‌دهد.
انتخابات غیرحضوری را به‌طور کلی می‌توان به دو نوع اصلی تقسیم‌بندی کرد؛ یکی با استفاده از دستگاه‌های رای‌گیری الکترونیکی و نوع دوم هم انتخابات اینترنتی از راه دور است که در آن رای‌گیری با کامپیوتر شخصی، تلفن همراه یا ارتباط تصویری و تنها با حضور رای‌دهنده انجام می‌پذیرد.
مطمئن‌ترین و کارآمدترین شیوه رأی‌گیری الکترونیکی
بسیاری از صاحب نظرها و اهل فن اعتقاد دارند که در میان شیوه‌های برگزاری انتخابات غیرحضوری و الکترونیکی، رأی‌گیری در بلاک‌چین کارآمدتر و مطمئن‌تر از دیگر شیوه‌ها است. رأی‌گیری بلاکچینی سریع‌تر و آسان‌تر از رای دادن به صورت حضوری خواهد بود و هر چه رای دادن برای مردم آسان‌تر باشد، بیشتر در این فرآیند شرکت خواهند کرد. همچنین رای دادن از طریق یک سیستم مبتنی بر بلاک‌چین نیازی به رای دادن شما از جایی خاص، مانند صندوق نظرسنجی ندارد.
طبق آن‌چه که تا الان دیده‌ایم، غیرقابل باور نیست اگر تصور کنیم که در آینده‌ای نزدیک بسیاری از کشورها رأی‌گیری مبتنی بر بلاک‌چین را به‌عنوان یک روش ایده‌آل رأی‌گیری برای جامعه‌ای که به سرعت به سمت دیجیتالی شدن پیش می‌رود انتخاب کنند.
این زیرساخت در کشورهای متعددی مورد بهره‌برداری قرار گرفته و شرکت ققنوس نیز پلتفرم رأی‌گیری مبتنی بر دفتر کل توزیع‌شده ققنوس را در کشورمان ایجاد کرده که در رأی‌گیری‌های متعددی مورد استفاده قرار گرفته است.
برای آشنایی بیشتر با پلتفرم بلاکچینی انتخابات آرامش بر روی لینک زیر کلیک کنید.
