آینده مسکن

نگاهی به تاثیر توکنی‌سازی بر بازار مستغلات؛

 

بسیاری از کشورها «توکن» را نوعی دارایی به رسمیت می‌شناسند و استانداردها و مقرراتی را با این رویکرد تدوین کرده‌اند. تاحدی‌که برخی شرکت‌های چندملیتی نیز اقدام به عرضه اولیه توکن (ICO) اختصاصی نموده‌اند. چه‌بسا نظام شرکت‌داری ممکن است توسط رمزارزها خدشه‌دار شود. با وجود شکست برخی صنایع، طراحی اصولی و درست مدل اقتصادی منجر به ایجاد «اقتصاد توکنی» در یک یا چند زیست‌بوم خواهد شد.

موضوع اساسی این است که یک زیست‌بوم چگونه می‌تواند از مدل اقتصاد توکنی برای رشد پایدار خویش استفاده نماید؟ و سایر بخش‌های اقتصاد مرتبط و مرسوم چه تأثیری می‌پذیرد؟ می‌توان برای پاسخ به این پرسش از منظر علم کامپیوتر و یا اقتصاد جواب داد. ولی به نظر می‌رسد پاسخگویی از منظر طراحی بازار، طراحی سازوکار و علم مدیریت استراتژیک، به‌منظور غیرمتمرکز سازی حاکمیت و به بازی راه دادن ذی‌نفعان هر زیست‌بوم و آحاد هم‌وطنان بسیار بااهمیت‌تر باشد. 

اقتصاد مرسوم در برابر اقتصاد توکنی (تعاونی مدرن)

اقتصاد مبتنی بر توکن رمزنگاری‌شده، مطالعاتی بین‌رشته‌ای در محیط‌های غیرقابل‌اعتماد است که هر بازیگری احتمال خطا و انحطاط دارد، از رمزنگاری استفاده می‌نماید. در طراحی اقتصاد توکنی، سازوکارهای اقتصادی با علوم رمزنگاری و «بازی‌سازی» ترکیب می­شود تا ارتباطات بین­فردی به‌صورت غیرمتمرکز عملیاتی شوند.

«اقتصاد توکنی» زیرمجموعه‌­ی «اقتصاد شراکتی» است که از «جمع افزایی» شراکت اجتماعی و بعد مالی-اقتصادی از «جمع سپاری» استفاده می‌کند. «اقتصاد توکنی» که مدل و ساختاری برای اقتصاد تعاونی-اجتماعی نوین است، از چهار منظر با اقتصاد مرسوم متفاوت است. درک این تفاوت‌ها برای تحلیل تاثیر توکنی‌سازی املاک بر اقتصاد مسکن بسیار اساسی است.

• همان‌طور که به‌درستی به مدل «اقتصاد توکنی»، «اقتصاد برنامه‌ریزی‌شده» یا «اقتصاد رمزارزی» نیز گفته می‌شود. لذا نظام‌های اقتصادی که بازتابی از پیچیدگی‌ها و نوسانات زیست‌بوم‌هاست را می‌توان توسط زنجیره‌بلوک برنامه‌ریزی و رمزنگاری کرد. چنین سیستمی «اعتماد» مشارکت‌کنندگان را جلب می‌نماید و سازوکاری از همکاری اجتماعی و مالی را فراهم می‌کند. یک سیستم مبتنی بر فناوری زنجیره‌بلوک، سرور متمرکز ندارد. اصل داده‌ها در سرورهای توزیع‌شده بین ذی‌نفعان نگهداری می‌شود که مزایای خاصی را در بطن خود دارد. تاییدکردن‌ها و تصویب‌کردن‌ها در تراکنش‌ها و در مبادلات که در اقتصاد مرسوم به نهادهای واسط واگذار می‌شوند، در اقتصاد توکنی به تک‌تک اعضای زیست‌بوم سپرده می‌شوند.

• در «اقتصاد توکنی»، مشوق‌هایی برای مشارکت‌کنندگان به‌طور سیستمی توسط «بازی‌سازی» در نظر گرفته می‌شود. لذا با اقتصاد خرید که فقط دو طرف خریدار و فروشنده و نهادهای واسط در نظر گرفته شده‌اند، متفاوت است و نقش‌ها بر طراحی بازار اثرگذار هستند. به‌طور مثال در «اقتصاد توکنی» «دارایی پایه» بر اساس رفتار اقتصادی مشارکت‌کنندگان و فرمولی قابل پیش‌بینی، تنظیم می­شود. مشوق‌ها به‌گونه‌ای طراحی می‌گردند که ارزش «دارایی پایه» تنظیم شود و اثربخشی سیستم بالا برود. مثلاً در توکن‌های مبتنی بر دارایی ملکی، نقدشوندگی درون سیستم، جورسازی معاملات و ارزش «دارایی پایه»، با هدف «حفظ ارزش، ذخیره ارزش و اجماع برای شاخص تبادل» افزایش یابد یا حفظ شود.

•  سیستم‌های «اقتصاد توکنی» فرامرزی و فراملیتی است. لذا مقایسه کردن توکنی‌سازی املاک در اقتصاد مرسومِ محدود به مرزهای یک کشور عملا قیاس مع‌الفارق است. هم‌اکنون که در دوران گذار از اقتصاد مرسوم به اقتصاد شراکتی هستیم، کمی گیج‌کننده خواهد بود. در اقتصاد مرسوم، نهاد ناظر زیست‌بوم‌های اقتصادی در شوراهای عالی پول و اعتبار، بورس و بیمه هستند. «تصویب‌کردن‌ها» در دست نهادهای مرکزی و «تایید کردن‌ها» در دست نهادهای واسط و عامل (شرکت‌های بیمه، بانک‌ها، بورس‌ها، وزارتخانه‌ها) است. ولی در اقتصاد توکنی (تعاونی مدرن) با زنجیره‌بلوک یا بدون آن، شاهد ایدئال‌ترین مدل دموکراسی هستیم. اکنون، دو وظیفه اخیر به اعضای زیست‌بوم‌ها سپرده شده و نظارت به «فناوری‌های قانون‌گذاری» برون‌سپاری شده است.

•  شبکه‌ها در بستر فناوری چنان قدرت بالقوه‌ای دارند که می‌توانند تعداد افراد فعال در زیست‌بوم‌ها را به‌طور تصاعدی افزایش دهند. در «اقتصاد توکنی» ارزش شبکه مستقیما به توکن‌ها وابسته است. با توسعه شبکه‌ها که به تک‌تک افراد بستگی دارد، ارزش توکن‌ها افزایش می‌یابد و به همه مشارکت‌کنندگان منافع کافی می‌رسد. نکته اقتصادی در توکن‌های مبتنی بر ملک، تفاوت رویکرد اقتصادیِ مرسوم، «اصل کمبود»، با رویکرد اقتصادیِ مدرن، «اصل فراوانی»، است. وقتی طراح توکن به کمبود اعتقاد داشته باشد مثلا توکن با پشتوانه دارایی ملکی به محدودیت ارزش هر ملک می‌رسد. ولی وقتی‌که طراح توکن به فراوانی اعتقاد داشته باشد، کل دارایی‌های ملکی را پشتوانه تولید و طراحی توکن قرار می‌دهد. او می‌تواند به جای طلا، «دارایی مرجع» را به پشتوانه همه املاک فرض کند. دراینجا توکن طراحی‌شده به پشتوانه همه املاک را به‌عنوان «دارایی مرجع» سایر توکن‌ها در سایر زیست‌بوم‌ها قراردهد.

تفاوت در این دو رویکرد، کارایی شبکه‌ها و «عمق مشارکت» اعضای زیست‌بوم را تحت تاثیر قرار می‌دهد. چراکه نظم شبکه و مشوق‌ها به‌گونه‌ای طراحی می‌شوند که «برخی رفتارهای اقتصادی» مدنظر در مشارکت‌کنندگان را تحریک نماید. لذا مطالعه «رفتار اقتصادی در املاک توکنی‌سازی شده و تاثیر آن بر اقتصاد مسکن حائز اهمیت می‌شود که تاکنون تحلیل‌ها و پژوهش‌های علمی زیادی در خصوص «رفتارهای اقتصادی» در «زیست‌بوم‌های اقتصاد توکنی کاملا غیرمتمرکز» انجام نشده است. منافع اقتصادی توکنی‌سازی دارایی‌های ملکی اساسا به زیرساختی که توسعه‌یافته است، بستگی دارد. به عبارتی، روی املاک خرد و مجرد، توکن ایجادشده یا بر بستر دارایی‌های ملکی یک کشور طراحی شده باشد.

یک ناهماهنگی اساسی بین «فهم عمومی از توکنی‌سازی املاک» و «چشم‌انداز واقعی از یکی دو سال آتی» می‌تواند تابلویی در ذهن سرمایه‌گذاران خرد و حقیقی، به‌خصوص در مورد املاک تکی و کوچک توکنی‌سازی شده، ترسیم کند و همه معادلات در سپیدنامه را بر هم بزند. حتی بااینکه توکنی‌سازی به نسبت اوراق بهادار سازی، این فرصت را برای املاک کوچک‌تر فراهم می‌آورد که بازتوزیع شوند، منطقاً سرمایه‌گذاری با مقیاس وسیع در توکن‌های املاک خرد ولی جدا از هم، به چالش اساسی تبدیل خواهد شد.

باید در زنجیره‌بلوک، سرمایه‌گذاری کنیم تا از «مزیت‌های اقتصادی نوآوری»، «تقاضای اثبات‌شده» و «ریسک فناوری جواب‌پس‌داده» منتفع  شویم. همچون‌توکنی‌سازی املاک،توکنی‌سازی زیرساخت‌های پایدار نیز با چالش‌های بنیادین در بعد تامین مالی دارایی‌ها ولی دارای راه‌حل مواجه هستند. چالش‌هایی همچون: کمبود یا فقدان نقدشوندگی، هزینه بالای مبادلات و پرداخت و شفافیت محدود زمانی.

درحالی‌که وقتی املاک یا پروژه‌های توکنی‌سازی شده در پلتفرم تخصصی ارائه شوند، بسیاری از هزینه‌های مبادلات کاهش خواهد یافت. بخشی از هزینه‌های پذیرش ذخیره می‌شود، بخشی از هزینه‌های مبادلات بازار ثانویه نیز ذخیره می‌شود. همچنین بخشی از هزینه‌های «اطلاع‌رسانی عمومی» ناظر بر مدیریت و بهره‌برداری دارایی/ملک توکنی‌سازی شده، کاهش می‌یابد. علاوه‌براین، شفافیت بیشتر می‌شود، نقدشوندگی ارتقا می‌یابد، به منابع جدید سرمایه دست پیدا خواهیم کرد. ریسک ذی‌نفعان اثرگذار با غیرمتمرکزسازی کاهش می‌یابد، اثربخشی پرداخت مبادلات افزایش یافته و محدودیت پذیرش پروژه‌های کوچک از بین می‌رود.

اقتصاد توکنی به عنوان زیربخش از اقتصاد

«اقتصاد توکنی» را می‌توانیم به‌عنوان یک زیربخش از اقتصاد هم بنگریم که موسسات اقتصادی، سیاست‌ها و اخلاق در تولید، توزیع و مصرف کالاها و خدماتی که توکنی‌سازی شده‌اند را مطالعه می‌نماید. اینکه با سازوکار توکنی‌سازی، ثروت ملکی بین گروه‌های نخبه جامعه بازتقسیم شود یا بین مستضعفین ملت‌ها و گروه‌های نخبه به عدالت بازتوزیع شود یا نشود، بررسی شاخص‌هایی همچون «شاخص‌های تقاضا و رفاه»، «شاخص‌های عرضه و سرمایه‌گذاری املاک»، «شاخص‌های بازار اقتصاد املاک» و «شاخص‌های عملکرد و ارزیابی» را می‌طلبد که موضوع بحث این مقاله مقدماتی نیست و مقالات دیگری نیاز دارد.

به‌عبارت‌دیگر در بررسی «تاثیر توکنی‌سازی بر بازار املاک» می‌توانیم شاخص‌های زیر را در مقالات جداگانه و تک‌تک از منظر اقتصاد مرسوم و در اقتصاد توکنی بررسی علمی و پژوهشی نماییم:

تاثیر توکنی‌سازی بر شاخص‌های تقاضا و رفاه:

تراکم خانوار در واحد مسکونی، شاخص سرانه مسکن، سرانه اتاق، سهم مسکن ملکی، سهم دارایی ملکی غیرمسکونی/ مسکونی توکنی‌سازی شده، نسبت ارزش مسکن به درآمد خانوار، سهم اجاره مسکن از درآمد خانوار، سهم درآمد از توکن‌های دارای عایدی از درآمد خانوار؛

‌ تاثیر توکنی‌سازی بر شاخص‌های عرضه و سرمایه‌گذاری املاک:

سهم سرمایه‌گذاری توکنی در املاک از کل تشکیل سرمایه ملی، سهم املاک توکنی‌سازی شده از تولید ناخالص داخلی، متوسط زمان ساخت و تکمیل پروژه‌های/ املاک توکنی‌سازی شده، ساخت‌وساز املاک توکنی‌سازی شده شروع‌شده، سرمایه‌گذاری در املاک توکنی‌سازی شده تکمیل‌شده، رشد تولید و سرمایه‌گذاری املاک توکنی‌سازی شده، متوسط مساحت واحدهای مسکونی موجود و نوساز، پروانه‌های ساختمانی مسکونی صادرشده و رشد آن‌ها، متوسط هزینه ساخت یک مترمربع مسکن/ سایر املاک، سهم مسکن خصوصی و اجتماعی از کل موجودی مسکن، سهم سرمایه‌گذاری در نوسازی املاک/شهرها از کل ارزش تولید املاک؛

تاثیر توکنی‌سازی بر شاخص‌های بازار اقتصاد املاک:

سهم املاک از کل تسهیلات اعطایی بانک‌ها/ منابع مالی توکنی‌سازی، اجاره و قیمت املاک توکنی‌سازی شده و رشد آن‌ها، تعداد معاملات املاک توکنی‌سازی شده به‌صورت شش‌دانگ و توکن‌های خرد و رشد آن، متوسط قیمت یک مترمربع زمین، متوسط قیمت توکن‌ها، سهم مالیات بر املاک و توکن‌های ملکی از کل درآمد مالیاتی دولت، سهم مسکن از کل یارانه‌های پرداختی دولت؛

تاثیر توکنی‌سازی بر شاخص‌های عملکرد و ارزیابی:

یارانه‌های پرداختی دولت، سهم مسکن از بودجه دولت، سهم تسهیلات پرداختی به تولید ناخالص داخلی، نقش یارانه‌های توکنی‌سازی شده و هدفمند بر رشد ارزش‌افزوده و تثبیت قیمت مسکن، ثابت یا متغیر بودن نرخ بهره وام مسکن عملکرد سیاست‌گذاران پولی و مالی و اثرگذاری سیاست‌ها بر متغیرهای اقتصاد مسکن را ارزیابی می‌کنند؛

توکن مبتنی بر دارایی فیزیکی غیرمنقول / املاک / پروژه‎ها

توکنی‌سازی دارایی‌ها، اظهار مجدد دارایی‌های واقعی (فیزیکی) در چهره‌ای دیجیتال و بر بستر دفاترکل توزیع‌شده یا انتشار طبقه دارایی‌های سنتی به شکل توکنی‌سازی شده است. دارایی‌های توکنی‌سازی شده به یکی از پرکاربرترین مصادیق استفاده از فناوری دفترکل توزیع‌شده در بازارهای مالی تبدیل شده‌اند که شامل توکنی‌سازی بر روی دارایی‌هایی همچون اوراق بهادار (مثلا سهام و یا اوراق قرضه)، کالاها در بورس‌های کالایی (همچون طلا و نفت)، سایر دارایی‌های مالی (همچون املاک و مستغلات) می‌شود و به‌نوبه خود موجب خط بطلان زدن بر بسیاری از روش‌ها و عرف‌ها و رویه‌های مرسوم در بازارهای مالی، در زیرساخت طراحی بازار، مقررات‌گذاری برای تعداد زیادی از ابزارهای مالی و طبقات دارایی‌ها شده است.

توکنی‌سازی املاک، زمین یا مستغلات یعنی فرآیندی از دیجیتالی کردن ارزش و مالکیت یک دارایی ملکی به تعداد زیادی از توکن‌های خُرد که بتواند در بین تعداد زیادی از مشارکت‌کنندگان (ذی‌نفعان و یا سرمایه‌گذاران) در سرتاسر زیست‌بوم یا حتی در سرتاسر گیتی توزیع شود. از منظر سرمایه‌گذاری، دارنده توکن قانوناً حق مالکیت بخشی از یک دارایی را در اختیار دارد. به ناشر توکن اجازه می‌دهد تا نقدشوندگی دارایی‌های ملکی‌اش را فراهم کند. لذا سرمایه‌گذاران می‌توانند در دارایی‌های ملکی سایر کشورها هم وارد شوند.

برای توکنی‌سازی املاک به یک پلتفرم برای توکنی‌سازی کردن املاک یا یک شرکت توسعه توکن املاک نیاز است. رسمیت‌بخشی‌های لازم در اتصال دنیای دیجیتال به فیزیکی در آنجا شکل می­گیرد و توکن‌ها با «قراردادهای هوشمند» ایجاد شوند. سپس در عرضه اولیه به شرکت‌های پیمانکاری، انبوه‌سازی و یا توسعه‌گری که متمایل به توکنیزه کردن املاکشان هستند، منتقل می­شود.

«توکن‌های مطلوبیت» (Utility tokens):

دارایی‌های دیجیتالی هستند که داخل پلتفرم‌های زنجیره‌بلوکی ویژه‌ای قابلیت خرج کردن داشته باشند.

خلق پول صورت نمی‌گیرد. داخل یک زیست‌بوم با چرخه بسته به‌عنوان امتیاز یا کوپن تخفیف مورداستفاده قرار می‌گیرند. قابلیت معاوضه با پول ملی در اقتصاد خرد را دارند.

«توکن‌های دارایی یا اوراق بهادار» (Security or asset tokens):

حاکی از مالکیت بر دارایی مربوطه می‌باشند. شامل مالکیت بر عایدی ناشی از آن دارایی که در یک «محمل سرمایه‌گذاری» (investment vehicle) می‌شوند. به‌طور مثال سهمی از یک تک‌ملک در یک «شرکت واسط» (special purpose vehicle (SP)) یا یک واحد سرمایه‌گذاری در یک «صندوق سرمایه‌گذاری امنایی املاک (Real Estate Investment Trust (REIT))» است. که دارنده آن انتظار دریافت یک بازده اقتصادی ناشی از ارزش‌افزوده یا بازتوزیع آن دارایی را دارد. این مدل از توکنی‌سازی دارایی‌ها، نوعی از سرمایه‌گذاری خصوصی در همان مصداق سنتی و مرسوم است. که در یک بستر و در قالبی دیجیتالی به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد که توکن‌های خویش را به‌صورت بین­فردی و بدون دخالت نهاد مالی واسط (شخص ثالث) مبادله نمایند.

توکنی‌سازی یا اوراق بهادارسازی

به‌منظور درک «توکنی‌سازی دارایی» باید بگوییم «توکنی‌سازی» برابر با معنی «تبدیل به اوراق کردن» نیست  (tokenization # securitization). در ساده‌ترین معنی، توکنی‌سازی یعنی تبدیل کردن یک دارایی (ملکی و یا غیر ملکی) به توکن‌های دیجیتال بر بستر زنجیره‌بلوک. بزرگ‌ترین تفاوت توکنی‌سازی کردن با اوراق بهادار سازی این است که چقدر قابلیت برنامه پذیری در آن دارایی توکنی‌سازی شده، به پشتوانه آن دارایی (Asset Backed) و یا بر روی آن دارایی (Asset Based)، وجود داشته باشد. درک تفاوت توکنی‌سازی کردن با اوراق بهادار سازی املاک، برای تحلیل تاثیر توکنی‌سازی املاک بر اقتصاد مسکن بسیار اساسی است.

در تفاوت اوراق بهادار سازی با توکنی‌سازی در دارایی‌های ملکی، به این نکات نیز باید توجه کرد که در اوراق بهادار سازی املاک، چه مشارکتی و چه اوراق رهنی، یک بسته از تعداد زیادی املاک و مستغلات و یا دارایی‌های مالی در یک محمل مالی واسطه قرار می‌گیرد. ولی در توکنی‌سازی املاک، هر دارایی به‌تنهایی در یک محمل قرار گرفته است. لذا مشارکت‌کنندگان یا سرمایه‌گذاران به سلیقه خودشان روی توکنی که با اولویت‌ها و مطلوبیت‌هایشان تطابق دارد مشارکت یا سرمایه‌گذاری می‌کنند. همچنین تجربه سال‌های اخیر نشان داده است که نقدشوندگی توکن بیشتر از اوراق بهادار است. سه رویکرد و قصد برای توکنی‌سازی دارایی‌های فیزیکی غیرمنقول شامل املاک، مسکن و پروژه‌ها وجود دارد:

الف) به قصد سرمایه‌گذاری: توکنی‌سازی به‌مثابه ابزار تامین مالی/سرمایه‌گذاری برای پروژه یا ملک ارزنده است. که می‌تواند منجر به تحویل واقعی ملک شود و هم تقاضای مصرفی و هم تقاضای سوداگری را برآورده نماید. ممکن است در اینجا توکنی‌سازی به‌مثابه ابزار آزادسازی دارایی‌های منجمدشده از ترازنامه و انتقال به دیگران باشد.

(ب) به‌قصد ابزار مبادله (پول): توکنی‌سازی به‌مثابه پول یا ضمانت در معاملات روزمره به کار خواهد رفت. اینجا بحث انتفاع از املاک توکنی‌سازی شده مطرح نیست. بلکه مشارکت‌کنندگان به قصد خلق پول و واسطه معاملات، واسطه ذخیره ارزش در تورم و همچنین به وثیقه گذاشتن توکن‌ها (و نه یک ملک شش‌دانگ) در ضمانت خود یا شخص ثالث وارد چنین سازوکاری می‌شوند.

(ج) هر دو حالت اول و دوم باهم: در حالت الف، بر اساس نظریه‌های اقتصادِ املاک، سرمایه‌گذاری در توکن‌های املاک معلول قیمت است نه علت آن. به این معنا که قیمت و سود انتظاری/عایدی ناشی از اجاره توکن‌ها در بازار املاک تعیین می‌شود. همچنین قیمت شناسایی‌شده مبنای تصمیم‌گیری سرمایه‌گذاران و سرمایه‌پذیران خواهد بود. ناشرین حرفه‌ای توکن‌های مبتنی بر املاک که با قصد فروش اقدام به عرضه اولیه توکن‌های املاک می‌کنند، با سرمایه‌گذارانی از توکن‌های املاک مواجه خواهند شد که سرمایه‌گذاری در توکن املاک را با سایر دارایی‌ها (شامل بازار مرسوم املاک) مقایسه خواهند کرد.  آن­ها تصمیم خواهند گرفت که آیا در املاک توکنی‌سازی شده سرمایه‌گذاری کنند یا خیر و به چه میزان؟

در حالت الف، اگر قیمت و شرایط املاک توکنی‌سازی شده مناسب بوده باشد. و بازدهی سرمایه‌گذاری در املاک توکنی‌سازی شده بیشتر از سایر دارایی‌ها باشد، سرمایه‌گذاری املاک توکنی‌سازی شده افزایش خواهد یافت. ازآنجاکه عرضه املاک توکنی‌سازی شده و معاملاتی که در بازار املاک توکنی‌سازی شده صورت می‌گیرد جزء کوچکی از کل ذخیره املاک کشور را تشکیل می‌دهد. لذا تاثیر قابل‌توجهی بر قیمت املاک مسکن ندارد و قیمت در بازار گسترده‌تری به نام بازار املاک تعیین می‌شود.

اینکه املاک توکنی‌سازی شده برای املاک نوساز انجام شود یا بر روی املاک موجود یا حتی بر روی زمین‌های ملی یا زمین‌های غیردولتی، کشش قیمتی املاک توکنی‌سازی شده را تحت تاثیر قرار می‌دهد. در اثر افزایش قیمت املاک توکنی‌سازی شده و تعداد معاملات ثانویه زیاد می‌شوند که از دو جزء املاک توکنی‌سازی شده نوساز و دسته دوم تشکیل شده است.

در حالت ب، امکان مقرر کردن توکن‌ها در زیرساختی عمومی و احتمالا با هزینه کم و قابل استطاعت همگان منجر به یک تغییر بزرگ اقتصادی خواهد شد؛ چراکه موجب می‌شود، نوع خاصی از دارایی‌ها به‌طور اقتصادی مقرون‌به‌صرفه شوند و حقوق دسترسی برای همگان ایجاد شود که تاکنون مقدور نبوده است؛ حقوقی مثل قبول عام برای جایگزین کردن پول کاغذی. واضح‌ترین مثال، این است که مالکیت یک اثر هنری گران‌قیمت یا یک دارایی ملکی که آحاد مردم استطاعت داشتن آن را تاکنون نداشته‌اند، به قسمت‌های کوچک تبدیل می‌شود و ارزش ناشی از نوسان قیمت یا ناشی از عایدات متصور بر آن بین مالکین متعدد تقسیم می‌شود.

فرض کنید این دارایی عبارت باشد از کل زمین‌های ایران و بجای اینکه به هر نفر ۲۰۰ مترمربع زمین برسد، توکنی‌سازی می‌شود و در مبادلات مورداستفاده آحاد مردم به‌عنوان پولِ به پشتوانه دارایی واقعی قرار می‌گیرد. نقدشوندگی و شفافیت جدیدی ایجاد می‌شود که تا پیش‌ازاین وجود نداشت. اصولاً چنین دارایی ملکی توکنی‌سازی شده‌ای چنان بر پویایی و تعاملات اقتصادی ایران اثرگذار خواهد بود که بعید است به این زودی عملیاتی شود. نقش توکنی‌سازی تمامی املاک و زمین‌های ملی، خصوصی، دولتی و تعاونی به نفع آحاد ملت و جامعه، می‌تواند «شاخص ارزش (پول ملی)» را بازتعریف نماید و جالب اینکه معنی تورم در ذات چنین پول جدیدی، به‌واسطه پشتیبانی دارایی ملکی، کم‌رنگ می‌شود.

مجمع جهانی اقتصاد در گزارشی پیش‌بینی کرده است که تا اوایل سال ۲۰۲۷ میلادی (۱۴۰۵ شمسی) حدود ۱۰ درصد از رشد ناخالص جهانی در زنجیره‌بلوک ذخیره خواهد شد. توکنی‌سازی املاک در دنیا شروع شده است. زمانی که در ایران برای نخستین‌بار یک دارایی ملکی توسط مجموعه ققنوس توکنی‌سازی شد، اولین بار در دنیا نبود که این اتفاق رخ داد. به‌طور مثال،
مالکیت یا بهره‌برداری برخی املاک تجاری در شهر دوبی، توکنی‌سازی شده و شما می‌توانید این توکن‌ها را خرید نمایید. در ایالات‌متحده، تعداد زیادی از املاک و مستغلات در حال توکنی‌سازی شدن هستند. مثلا یک ساحل و تفریحگاه لوکس در کولورادو تجربه یک عرضه اولیه یک دارایی ملکی از طریق STO را داشته و موفق به تامین ۱۸ میلیون دلار شد.

در اواخر سال ۲۰۱۸، دارایی دیگری در منهتن نیویورک به ارزش ۳۰ میلیون دلار توسط اتریوم توکنی‌سازی شد. برای اولین بار در فرانسه در سال ۲۰۱۹ یک ملک لوکس در پاریس به ارزش شش و نیم میلیون یورو بر بستر اتریوم توکنی‌سازی شد. همچنین در انگلستان به روش STO ساخت یک خوابگاه دانشجویی در شهر ناتینگهام تامین مالی شد که هم‌اکنون در اواسط ساخت پروژه است. در سایر نقاط اروپا نیز توکنی‌سازی جریان دارد. با تصویب «قانون بلاک‌چین» در ماه ۱۰ سال ۲۰۱۹ بی‌شک لیختن‌اشتاین اولین کشور در جهان برای عملیاتی‌کردن اقتصاد توکنی است.

در تحلیل بازار مسکن و تاثیر توکنی‌سازی، توجه به این مهم که آیا توکنی‌سازی برای املاک بزرگ رخ می‌دهد یا برای املاک خرد نیز حسب مقررات مقدور است یا نه، حائز اهمیت است. نیازها و خواسته‌هایی از صاحبان املاک بزرگ با توکنی‌سازی املاکشان مرتفع می‌شود که لزوماً همان نیاز برای مالکین املاک خرد و کوچک متصور نیست.

ویژگی‌های منحصربه‌فرد بخش املاک

املاک شامل مسکن، زمین و مستغلات نقش مهمی در بازار‌های مالی و دارایی‌ها ایفا می‌کند. به‌طورکلی ذخیره سرمایه کل کشور شامل سه جزء نقدینگی، اوراق بهادار و دارایی‌های فیزیکی (شامل ساختمان و ماشین‌آلات و تجهیزات) است. همچنین سبد دارایی‌های خانوارها از دو جزء دارایی مالی و فیزیکی تشکیل شده است. از سویی، املاک سهم بسیار زیادی از کل سبد دارایی‌های خانوارها را به خود اختصاص می‌دهد. تا پیش از پیشرفت تکنولوژی و وقوع انقلاب فناوری در سال ۱۹۹۹ سهم ارزش دارایی‌های غیرمنقول (مسکن و مستغلات) از کل دارایی‌ها در سطح جهان ۵۶ درصد، سهام شرکت‌ها ۱۲ درصد، اوراق قرضه ۱۳ درصد، کالاهای بادوام ۱۱ درصد، فلزات گران‌بها ۴ درصد و سایر اشکال دارایی نیز ۴ درصد بوده است که نشان از اهمیت دارایی ملکی در اقتصاد و تاثیر گذاری آن بر سایر بخش‌ها دارد.

 

حال در این ساختار اقتصادی سنتی و مرسوم، توکنی‌سازی املاک و مستغلات که شیوه جدیدی در تسهیم‌بندی مال مشاع و مال مفروز است و حتی تعریف پول در اقتصادهای مرسوم (با همه کارکردهای پول بهماهو پول) را دچار چالش جدید کرده است، اثرات و عواقب خویش را در بخش خرد و کلان اقتصاد مسکن به دنبال خواهد داشت. لذا درک درست از چیستی و چگونگی توکنی‌سازی املاک در تعریف قوانین و مقررات بسیار حائز اهمیت است. اینجا مقصود از «اقتصاد مسکن»، «اقتصاد تامین مالی خرید یا ساخت املاک» است.

بخش املاک و کالایی به نام ملک و خدمات مرتبط با ملک از منظر اقتصادی یک محصول منحصربه‌فرد است. و دارای چندین ویژگی است که آن را از دیگر محصولات (کالاها یا خدمات) متمایز می‌سازد:

۱) اندوخته املاک ناهمگن است؛

املاک ازنظر کاربری، ساخت، اندازه، مکان، عمر، نمای طبقه، ویژگی‌های درونی و بهینگی‌های آن‌ها باهم متفاوت هستند. ولی می‌توان یک یا مجموعه‌ای از املاک را در یک «بسته» وارد کرد و اوراق آن «بسته» شامل مشاعات را همگن تعریف کرد. به دو شیوه «اوراق بهادار سازی» و «توکنی‌سازی» می‌توان «بسته یا محمل» را تعریف کرد: اولی IPO (Initial Public Offering)، دومی ICO (Initial Coin Offering) و در مدل سوم که ترکیبی و اختصاصی برای دارایی‌های ملکی است، STO (Securities Token Offering) انجام می‌شود.

۲) حسب قانون تجارت سال ۱۳۱۱ معاملات املاک، عمل تجاری محسوب نمی‌شود؛

مگر اینکه طبق قانون دیگری، معامله توسط یک شخص حقوقی انجام شود تا مشمول تعریف «تاجر» شود و اموری همچون ورشکستگی بر وی متصور باشد. نکته اینکه، معاملات در خصوص «انتفاع» یا «عایدی» املاک دایر، مثل سرقفلی و اجاره و غیره یا در رهن بردن یا استفاده به‌عنوان ابزار وثیقه در تضامین، ممکن است عمل تجاری محسوب شود.

۳) املاک نامتحرک هستند؛

جابجایی یک ملک از مکانی به مکان دیگر، ناممکن است. ولی می‌توان انتفاع ملک را صادر کرد، مثلاً خارجی‌ها بیایند و مستاجر ملک شما شوند. خارجی‌ها به‌صورت شخص حقیقی اگر مسلمان باشند در اطراف بقعه‌های زیارتی می‌توانند ملک بخرند. و خارجی‌ها به‌واسطه ثبت شخصیت حقوقی ایرانی، ولو شرکت مسئولیت محدود ۱۰۰هزارتومنی، می‌توانند ملک یا زمین بخرند و بفروشند.

۴) املاک بادوام هستند و مصرفِ سکونت می‌شوند ولی کالای مصرفی فناپذیر نیستند؛

ملکی که خوب بنا شده باشد را می‌توان برای چندین دهه مورد استفاده قرار داد؛ لذا فرمول استهلاک و مسائل حسابداری مربوط به آن، متفاوت از سایر دارایی‌هاست.

۵) سهم مسکن از سبد بودجه خانوار بالا است؛

برای خرید منزل مسکونی، خانوار نوعی باید به استقراض پول زیادی بپردازد یا تعهد و دین بالایی را متقبل شود. برای خرید خانه دوم به بعد تا خانه پنجم و به رهن گذاشتن پنج ملک، می‌توانید دارایی و ملک پنجم را (۲۰ درصد درآمد عملیاتی) خلق کنید.

۶) هزینه‌های جابجایی در املاک به نسبت بالاست؛

با ترک شهرک صنعتی (مثلا رفتن به شعاع ۱۲۰ کیلومتری شهرها)، یا با ترک ساختمان‌های خدماتی (مثل ساختمان بیمارستان یا ساختمان هتل) یا با ترک املاک مسکونی، محله، مدارس، فروشگاه‌ها و دوستان قدیمی هزینه‌های اساسی اجتماعی، روانی و اقتصادی ایجاد می‌شود که به‌عنوان هزینه‌های جابجایی شناخته می‌شوند. هزینه‌هایی که در برآورد ارزش ازدست‌رفته اقتصادی می‌توان محاسبه کرد ولی در قیمت تمام‌شده حسابداری به‌راحتی قابل استحصال نیستند‌.

املاک مسکونی (در بین همه انواع املاک) به دلیل پیچیدگی‌های خاص و ارتباط وسیع با فعالیت‌های پسین و پیشین و با توجه به نقش آن در ساختار اقتصاد ملی و در مطالبه‌گری سیاسی، مشابه با سایر بازارهای اقتصادی، مورد تجزیه‌وتحلیل قرار می‌گیرد. یعنی مشابه سایر بازارهای اقتصادی قیمت فاکتور اساسی و مهم فرض می‌شود. ولی ویژگی اصلی ملک (چه مسکونی و چه غیرمسکونی).

غیرهمگن بودن آن است که جورسازی (Matchmaking) مهم‌تر از کشف و تجزیه‌وتحلیل قیمت است. نقش مذاکره و واسطه‌گری برای جورسازی در بازار اقتصاد مسکن را پررنگ‌تر می‌کند. همین نقش است که در پلتفرم‌های املاک مبتنی بر زنجیره‌بلوک در اقتصاد توکنی قابل‌انتقال به مشارکت‌کنندگان است.
تأمین مالی مسکن از منظر اقتصادی و اجتماعی از مؤلفه‌های اساسی بازار املاک و مستغلات به شمار می‌رود. برخی از زیرمؤلفه‌های این بازار که در بررسی تاثیر توکنی‌سازی بر آن اثرگذارند عبارت‌اند از:

نرخ‌های بازار رهن، حجم مبلغی و نرخ تامین مالی در خصوص ابزارها و شیوه‌های تامین مالی موضوع مسکن خانوارهای کم‌ درآمد و نحوه تأمین مالی آن‌ها با توجه به عدم استطاعت مالی آن‌ها در تدارک و خرید واحدهای مسکونی از چالش‌های اساسی دولت‌ها در بخش مسکن محسوب می‌شود.

با توجه به تغییر سبک ساخت ‌و ساز و شهرسازی در ۲۵ سال گذشته املاک در رفتارهای اجتماعی، تنش‌ها و آرامش روح و روان شهروندان بیشتر اثرگذار است.
نحوه تأمین مالی خرید یا ساخت ملک و حجم سرمایه‌گذاری در این بخش روی متغیرهای اقتصاد کلان به‌ویژه «مصرف» اثر قابل‌توجهی دارد. از طرفی شرایط اقتصاد کلان و شرایط مالی کشور نیز بر قیمت‌ها و تأمین مالی مسکن و شیوه «مصرف» یعنی سکونت، اجاره‌داری/نشینی، استفاده برای ضمانت و ابزاری برای سفته‌بازی مؤثر است.

براساس مطالعه «استیفن مایو» ارتباط مستقیم املاک با بخش حقیقی اقتصاد یا «کمک بخش املاک به اقتصاد» تعریف شده است. توسط نسبت اجاره به‌علاوه سرمایه‌گذاری به تولید ناخالص داخلی (GDP) اندازه‌گیری می‌شوداستیفن. این نسبت از دو جزء تشکیل شده است. جزء نخست، نسبت سرمایه‌گذاری املاک به GDP است. سهم املاک از GDP در طول مراحل توسعه کشورها در ابتدا افزایش می‌یابد. در مرحله دوم به اوج می‌رسد و نهایتاً کاهش پیدا می‌کند. ارتباط بخش املاک و توکنی‌سازی املاک با بخش حقیقی اقتصاد به ارتباط مستقیم و غیرمستقیم  تقسیم‌بندی میشود.

الف) اصل ارزش‌افزوده ناشی از توکنی‌سازی: ارتباط مستقیم توکنی‌سازی املاک با اقتصاد مربوط به دو مرحله تولید و بهره‌برداری است. همان‌که به ICO و STO ربط دارد. در مرحله تولید، ساخت‌وساز املاک، ارزش‌افزوده ایجاد می‌کند. که در حساب‌های ملی به‌عنوان ارزش‌افزوده بخش ساختمان، ناشی از توکنی‌سازی، لحاظ خواهد شد.

ب) فرع ارزش‌های آتی ناشی از توکنی‌سازی: در مرحله بهره‌برداری نیز ارزش‌افزوده ذخیره توکن‌های مبتنی بر واحدهای ملکی از دو بخش اجاره واقعی و اجاره محاسباتی تشکیل شده است. و در بخش خدمات و زیر بخش خدمات مستغلات وارد می‌شود. که ازنظر قدرمطلق و سهم نسبی در تولید ناخالص داخلی (GDP) اهمیت بسیار زیادی دارد. در این قسمت توکن، اگر خاصیت «پول مرجع» را برعهده داشته باشد، درحقیقت پول در بانک مرکزی  خلق نمی‌شود. بلکه پول در پلتفرم (سیستم اقتصادی شراکتی/تعاون نوین) خلق می‌شود.

نکته اول، در کوتاه‌مدت ظرفیت تولید املاک توکنی‌سازی شده نوساز ثابت است. اما افزایش عرضه و معاملات از طریق افزایش املاک توکنی‌سازی شده بر روی املاک دست‌دوم یا زمین‌های موجود صورت می‌‌‌گیرد.

نکته دوم، تاثیر اقتصادی املاک توکنی‌سازی شده در کشورهای درحال‌توسعه با رشد جمعیت مثبت، با کشورهای توسعه‌یافته با رشد جمعیت منفی متفاوت از هم است و این دو را باید از هم تمیز داد.

نکته سوم اینکه، نوسان‌های شدید قیمت املاک، پدیده مثبتی به شمار نمی‌رود. برای افزایش استقبال از توکن‌ها به‌صورت پایدار و بادوام راه‌حل‌های مناسب وجود دارد. که تعادل باثبات بلندمدت را به وجود می آورد. نوسان قیمت املاک توکنی‌سازی شده و همچنین نوسان در بازار اصلی املاک ریسک سرمایه‌گذاری و دوره مورد انتظار برای عرضه اولیه‌های املاک توکنی‌سازی شده برای سایر املاک که متغیر مهمی در سرمایه‌گذاری املاک توکنی‌سازی شده است را افزایش داده و این مسئله اثر منفی بر عرضه اولیه‌های آتی خواهد داشت.

عوامل موثر بر کشش و عرضه و تقاضا در املاک توکن شده در مقالات آتی بررسی خواهد شد. توجه شود که عرضه املاک توکنی‌سازی شده بسیار سریع‌تر از عرضه املاک جدید خواهد بود. به‌طور اجمالی پیش‌بینی می‌شود انواع «تقاضای املاک توکنی‌سازی شده» و عوامل مؤثر بر آن به شکل نمودار بالا باشد:

تأثیر اقتصاد توکنی‌سازی بر استانداردهای حسابداری

استانداردها و مفاهیم حسابداری و شناسایی و ثبت هزینه‌ها و درآمدها، منبعث از زیرساخت‌های اقتصادی هستند. حسب گزارش سال ۲۰۱۸ مؤسسه ارنست اند یانگ، بررسی حسابداری دارایی‌های توکنی‌سازی شده، به دو تخصص در حد تخصص در جزئیات نیاز دارد، اول درک عمیق از «فناوری دفاتر کل توزیع‌شده» به‌عنوان ابزار حسابداری غیرمتمرکز و دوم آشنایی با مفاهیم مرتبط حسابداری مرسوم به‌صورت متمرکز در دفاتر کل و روزنامه. هرچند، به نظر می‌رسد در ثبت حسابداری قیمت و ارزش‌گذاری توکنی که از رمزنگاری بهره نمی‌برد با مشکل پیچیده حسابداری مواجه نشویم؛ ولی موضوع اساسی پاسخ به این پرسش است:

«ارزش منصفانه یک توکن غیر نقد (illiquid) چقدر است»؟

کشف و احراز «ارزش منصفانه» کالا، روی قیمت بالقوه، درنظرگرفتن مطلوبیت، عرضه و تقاضا و مقدار رقابت، اثرگذار خواهد بود. وقتی اوراق بهادار یکسان شده (Units) در حالت اوراق بهادارسازی املاک یا توکن‌ها در توکنی‌سازی املاک در یک بورس معامله شوند، منطقاً تعداد زیادی از تقاضای سرمایه‌گذاران، قیمت عرضه و تقاضای اوراق یا توکن‌ها را مشخص خواهد کرد و بورس ابزار قابل‌اتکایی برای کشف ارزش منصفانه اوراق بهادار یا توکن‌ها است.

با این‌حال بازهم این دغدغه مطرح است که «اگر انتظار برخی از خبرگان بازار این باشد که ابزارهای مالی خردشده بسیار کم و دیربه‌دیر معامله خواهند شد. زمانیکه با حجم انبوه سفارش مواجه شویم، چگونه ارزش مضاعف ثبت شود»؟ پاسخ، به رویکرد طراحی بازار به اصول اقتصادی و هدف استفاده از املاک توکنی‌سازی شده بستگی پیدا می‌کند.

 

سخن پایانی

تأثیر توکنی‌سازی دارایی‌ها بر تغییر ساختار «اقتصاد خرید» به «اقتصاد شراکتی» بسیار زیاد و مهم است. نباید با سهل‌انگاری «توکنی‌سازی» را مشابه «اوراق بهادار سازی» فرض کنیم. به‌عبارت‌دیگر تاثیر توکنی‌سازی دارایی‌ها بر اقتصاد بخشی و اقتصاد خرد فراتر است. و در تغییر ساختارهای اقتصاد کلان خود را بروز خواهد داد. به همین نسبت تاثیر توکنی‌سازی املاک، مستغلات و زمین‌ها فراتر از تاثیر گذاری بخشی بر «اقتصاد مسکن» است.

به سبب نوین بودن موضوع، تحقیقات محدودی در دانشگاه‌ها و موسسات شکل گرفته است. صحبت از تاثیر و تاثر دوطرفه بین «توکنی‌سازی دارایی‌ها» و «اقتصاد مسکن»، جنبه آینده‌پژوهی یا حدس‌های هوشمندانه خواهد داشت.

این تاثیر و تاثر منبعث از عوامل دیگری نیز هست که حدود تاثیرگذاری را تغییر می‌دهد. ازجمله «شیوه طراحی بازار»، «رویکرد اقتصادی به کمبود»، «توکنی‌سازی املاک ابزاری برای سرمایه‌گذاری یا ابزار مبادله»، «رمزنگاری‌شده و یا بی‌بهره از رمزنگاری»، «حد و حدود واگذاری وظایف تاییدکردن و تصویب کردن تراکنش‌ها به مشارکت‌کنندگان»، «استفاده از سازوکار غیرمتمرکز یا متمرکز»، «استفاده از دفاتر توزیع‌شده عمومی یا خصوصی»، «اجرا در کشوری توسعه‌یافته یا درحال‌توسعه»، «توکنی‌سازی برای ملک دست‌دوم یا پروژه ملکی» و مشابه این‌ها.

در مقالات آتی می‌توان شاخص‌های مختلف را مدنظر قرار داد. سپس به تحلیل بازار مسکن و توکنی‌سازی در آن پرداخت.