یکی از مهم‌ترین کاربردهای فناوری بلاک چین، توکنایز کردن دارایی‌هاست و املاک به‌عنوان یک کلاس دارایی پرمخاطب هیچ‌گاه از دید فعالان این حوزه دور نمانده است. به همین دلیل در این نوشتار به قوانین توکن ملک پرداخته‌ایم تا در نهایت راهنمایی برای تدوین چارچوب قانونی ارائه کنیم.
نظام قانونی فعلی کاملا متمرکز است
ذهن‌های حقوقی معمولا محافظه‌کار بوده و حقوقدان‌ها نسبت به هر تغییری محتاط هستند. معمولا اولین واکنش هر حقوقدان در مقابل موضوعات جدید رجوع به قانون مادر است و قدیمیترینِ قوانین، قانون مدنی. قانون مدنی تقریبا نود سال پیش تصویب شده است. با عبارت آن زمان، در سه جلد. جلد اول، در اموال و جلد دوم در اشخاص و جلد سوم در ادله اثبات دعوی.
نه‌صد و پنجاه‌وپنج ماده از هزار و سیصد و سی‌وپنج ماده قانون مدنی در جلد اول و درباره اموال (قوانین ملک) است. کتاب اول آن در بیان اموال و مالکیت به‌طورکلی است و کتاب دوم آن درباره تملک. ظاهرا تکلیف اموال حتی از خود اشخاص هم مهمتر بوده و مواد بیشتری به آن‌ها اختصاص داده شده است. سیستم حقوقی تعیین‌شده برای اموال برای نود سال کجدار و مریز کار کرده و جواب داده است. حال اولین پرسش حقوقدان این است که چرا به ترکیب برنده دست بزنیم. نگرانی حقوقدان این است که نکند نظم اموال بر هم بخورد.
از زمان خیلی دور و پس از قانون مدنی، قانون ثبت اسناد و املاک هم تصویب شده است. همان حوالی سال هزار و سیصد و ده. دولت مرکزی در آغاز نوسازی آستین بالا زده و یک دفترکل واحد درست کرده است. هر قطعه از خاک این مملکت را شماره‌گذاری کرده و با ترتیب خاصی مالک هر قطعه نیز مشخص و ثبت شده است. تشریفات خاصی هم برای نقل‌وانتقال مالکیت در نظر گرفته شده است و دفترودستکی برای آن تهیه شده است. دفاتر ثبت اسناد رسمی همه‌جا ایجاد شده و فرض شده هیچ تغییری نمی‌توان ایجاد کرد. مگر اینکه در نوشته‌ای ثبت و ضبط شده و در دفترکل که نزد دولت است، منعکس شود. در غیر این صورت اثری ندارد.
یک نظام کاملا متمرکز و تحت کنترل مستقیم و بی‌واسطه دولت. سند رسمی ملک نزد مامور صلاحیت‌دار دولتی طبق قوانین و مقررات جاری تنظیم می‌شود.
قوانین ملک و چالش‌های آن
قول و قرار از ابتدا چنین گذاشته شده که هر ملک شش‌دانگ و صد سهم باشد. مالکیت آن هم به‌صورت شراکتی و انفرادی ممکن باشد. تشریفات خاصی هم برای افراز، تفکیک، ادغام و تجمیع در همان قانون ثبت تدارک شده است. اساس شرکت در قوانین حقوقی ما شرکت اموال است و قواعد آن معلوم. این نظم حقوقی با جداکردن عین مال از منافع آن و تمایز بیع و صلح مال از اجاره و حق انتفاع شفاف شده است. بعدها با حقوق تبعی مانند سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز توسعه یافته است و بخش بسیار مهم و بزرگی از نظام حقوقی را سازمان داده است.
تجربه دهه‌های اخیر برای تسهیل و انعطاف این نظم حقوقی نیز چندان موفق نبوده است. وقتی به‌جای اصرار بر نظم ثبت رسمی املاک نزد دفاتر ثبت اسناد رسمی و انعکاس آن‌ها در دفترکل سازمان ثبت اسناد، مبایعه‌نامه‌های عادی بین مردم و بدون دخالت مقامات رسمی و بی‌نیاز از هرگونه تشریفات ویژه جواز داده شد، عملا نظم ثبتی کشور بر هم خورد. مبایعه‌نامه‌های عادی در جایی ثبت و ضبط نمی‌شدند و خطر تخلف و تقلب زیاد شد. از فروش مال غیر تا فروش یک ملک به چند نفر و کلاه‌برداری و فروش اموالی که سند یا پایان کار ندارند یا توقیف هستند یا فروش اموال مشاع بدون رضایت سایر شرکا یا ترهین مالی که قبلا با سند عادی فروخته شده است به‌عنوان وثیقه نزد بانک. انواع و اقسام دعاوی ملکی که شاید حدود یکسوم کل دعاوی در نظام قضائی را تشکیل می‌دهد.
دفتر کل توزیع شده محلی برای پیاده‌سازی قوانین ملکی
تلاش‌های نافرجامی برای ایجاد یک نظام شماره‌گذاری و نوعی دفترکل برای این مبایعه‌نامه‌های عادی صورت گرفته است. در بین مردم به‌عنوان «قولنامه با کد ره‌گیری» شناخته شده و رواج پیدا کرده است. اما اگر از هر حقوقدانی راهکار پرس‌وجو شود، احتمالا تجویز وی گامی بلند به سمت گذشته است. احیای نظام دفترکل اسناد رسمی و جمع‌کردن بساط سندهای عادی از نظام املاک کشور!
حالا از زاویه آینده به موضوع نگاه کنیم. فناوری چه کمکی میتواند برای حل‌وفصل مشکلات پیش‌گفته داشته باشد؟ وانفسای اسناد عادی را چگونه می‌توان با فرایندهای اعتبارسنجی، احراز هویت، احراز اصالت و احراز یکتایی معامله درباره املاک به کمک فناوری مدیریت کرد؟
دیدگاهی میتواند این باشد که بار این تکالیف را بر دوش دولت بیندازیم. مثلا در قوانین بالادستی توسعه مانند قانون برنامه توسعه مدام تاکید کنیم که دولت باید سامانه‌های دیجیتالی و الکترونیک برای ثبت و ضبط این معاملات تدارک ببیند. همچنین مدام دقت کند تخلفی اتفاق نیفتد. مدام قوانین را سختگیرانه‌تر کند. پس از وقوع معامله مشکل‌دار، دنبال دادگاه و پاسگاه باشد تا مقصر را مجازات کند. ما هم بنشینیم و امیدوارم باشیم بقیه ببینند و درس عبرت بگیرند.
بار را از دوش دولت برداریم
اما دیدگاه دیگر میتواند این باشد که بخشی از این تکلیف سنگین و غیرقابل‌تحمل را از دوش دولت برداریم. دفترکل توزیع‌شده‌ای وسط بگذاریم و همه را تشویق کنیم معاملات خود درباره املاک را در آن ثبت و ضبط نمایند. در بلندمدت همه از وجود چنین دفترکل توزیع‌شده‌ای سود میبرند. زیرا عمده جرائم ملکی مانند جعل و استفاده از سند مجعول و کلاه‌برداری و فروش مال غیر و معامله به قصد فرار از دین، عملا با الزامات و لوازم این دفترکل توزیع‌شده بر بستر بلاکچین حل‌وفصل می‌شود.
هرگاه کاربران احراز هویت شوند، مشخصات اموال و مالکان به‌درستی درج شود و شرایط و مفاد قرارداد و طرفین آن بر بستر قراردادی هوشمند ثبت شود، عملا مجال کمی برای وقوع تخلف و تقلب باقی می‌ماند. احراز هویت، احراز اصالت، احراز یکتایی و اعتبارسنجی چنانچه بخش تفکیک‌ناپذیر فناوری بلاکچین است، میتواند تفاوت را ایجاد کند. به‌جای تمرکز نظام حقوقی به دولت‌محوری و رویکرد پسینی به پیگیری جرائم، فضائی برای شهروندمداری و رویکرد پیشگیرانه نسبت به دعاوی حقوقی و کیفری ملکی ایجاد می‌شود.
این آغاز راه است
اما این تمام ماجرا نیست؛ بلکه آغاز راه است. اوصاف ذاتی املاک دردسرها و گیروگرفتاری‌های خاصی را از قدیم برای نظام حقوقی به‌همراه داشته است. قانون مدنی از همان اول کار، اموال را به منقول و غیرمنقول تقسیم کرده است. طبق ماده دوازده قانون مدنی، مال غیرمنقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود. اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به‌واسطه‌ی عمل انسان به‌نحوی‌که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن باشد. املاک فرد اجلای اموال غیرمنقول هستند.
به لحاظ حقوقی، کاربری هر ملک را دولت با تشریفاتی معلوم می‌کند و استفاده از اموال باید به نحوی باشد که با قوانین جاری و حقوق همسایگان (سایر مالکان) تضادی نداشته باشد. به لحاظ اقتصادی نیز نقدشوندگی و خردشوندگی سرمایه مالک به‌صورت ملک بسیار دشوار است. زیرا نوع خاص تفکیک ملک (شش‌دانگ و صد سهم) و قواعد شراکت در نظام حقوقی (نیاز به اذن تمام شرکا برای هر تصرف مادی) عملا چابکی اقتصادی ملک‌داری را به‌عنوان فعالیت اقتصادی کاسته است. به همین دلیل، تسمیه این اموال به غیرمنقول بودن میتواند معنای استعاری هم داشته باشد.
چرا املاک را توکنیزه کنیم؟
حال در نظر بگیرید فناوری به ما امکان دهد صد سهم را به هزار یا میلیون یا بلکه به میلیارد توکن تقسیم کنیم. توکن‌هایی که مستقیما به شراکت در ملک منجر نشوند تا محدودیت‌های شراکت و مال شریکی بر آن حمل شود. بلکه توکن‌هایی که به اعتبار و پشتوانه ملکی مشخص تولید شده‌اند و در حقیقت قیمت ملک وثیقهی اعتبار و تضمین نقدشوندگی و بازخرید آن‌ها باشد. این توکن‌ها به‌آسانی و در لحظه نقدپذیر خواهند بود و نیاز هم نمی‌شود خریدی به بزرگی کل ملک و خریداری برای کل مبیع (چیزی که معامله می‌شود) جستجو شود. این چشم‌انداز بسیار بدیع است و قیدوبندهای زیادی را از پای نظام سنتی مرتبط با حقوق اموال غیرمنقول باز می‌نماید. این معاملات بدون دخالت دولت و با ریسک حقوقی بسیار کم و با اعتبار قابل‌توجه ممکن خواهد بود.
ابزارهای فعلی حقوق هم به کار می‌آیند
البته که بسیاری از ابزارهای فعلی حقوق مانند عقود معین با سابقه محکم قانونی به کار می‌آیند. در نظر بگیرید شرکتی که نیاز به تامین سرمایه دارد، ساختمان دفتر مرکزی خود را توکنایز کند و به مشتریان بفروشد و بعد توکن‌های همان ساختمان را با اجاره به شرط تملیک با درنظرگرفتن اصل ثمن و بهای اجاره خریداری نماید. چنین سازوکاری از مفاهیم سنتی و جاافتاده نظام حقوقی خیلی دور نیست. اما به لحاظ اقتصادی نیز میتواند بسیار به کار بیاید. بدون اینکه با مانع شرعی و قانونی نیز مواجه باشد. بنابراین، چارچوبی تحت عنوان قوانین توکن ملک نیاز است.
یا بانکی را در نظر بگیرید که املاک مازاد بسیاری در اختیار دارد و در شرایط رکود بازار پیداکردن مشتری برای شش‌دانگِ حتی یکی از ملک‌هایش با ارزش بالای صد میلیارد تومان با دشواری مواجه است. خرد کردن ملک بزرگ به توکن‌های کوچک و ایجاد فرصت سرمایه‌گذاری برای همه شهروندان، حتی با سرمایه کم و ایجاد شرکتی برای نگهداری املاک و توزیع و انتشار این توکن‌ها و نظارت بر خریدوفروش یا تسویه فیزیکی آن‌ها از سازوکارهای جاری حقوقی، بیع، شراکت و ضمانت خیلی دور نیست. اما ممکن است به نتایجی بسیار موثرتر برسد. این توکنایز کردن به‌عنوان سازوکار تامین سرمایه جمعی نیز قطعا میتواند به کار آید. سوابق نسبتا مشابهی برای آن در نظام بورسی کشور وجود دارد.
قوانین توکن ملک؛ ضرورت آمادگی
قطعا پیچیدگی‌ها و دشواری‌هایی روی خواهد داد. در این یادداشت قصد این وجود ندارد که ساده‌انگاری و سطحی‌نگری تجویز شود. اگر سازوکارهای حقوقی و قانونی قبلی در تحقق کلیه اهداف اقتصادی و مقتضیات اجتماعی کنونی کافی و مفید بود، اساسا نیازی به نهادهای جدید و فناوری‌های تازه پیش نمی‌آمد. هر فناوری تازه‌ای پاسخ به نیازی است که سازوکارهای قبلی موفق نشده‌اند تماما جواب‌گوی آن باشند. مقصود این نیست که نظام حقوقی همه ابزارهای لازم برای مدیریت وضعیت جدید و پیش‌بینی و پاسخگویی به همه آثار و نتایج فناوری‌های جدید را دارد. حتی نمی‌توان خوشبین بود و ادعا کرد که لزوما به‌کارگیری این فناوری‌ها با واکنش‌ها و موانع نظام حقوقی مواجه نشود. اما چشم‌انداز ظهور فناوری‌های جدید هیچ‌وقت منتظر اخذ مجوز از حقوقدانان باقی نمی‌ماند. فناوری پیش می‌رود و نظام حقوقی نیز ناگزیر است خود را با نیازهای جدید متحول نماید تا کنترل نسبی خود را حفظ کند.
حقوقدان‌ها محافظه‌کارند اما صدسال از قانون مدنی گذشته و ما ناگزیریم برای صدسال آینده خیالاتی در سر بپروریم.
نمی‌توانیم صلب آزادی کنیم. پس به فکر قوانین توکن ملک باشیم
مسئله اصلی حقوق و آزادی‌های شهروندی است. ما به‌راحتی نمی‌توانیم استفاده از فناوری‌های جدید را ممنوع کنیم و آزادی عمل و حق آن‌ها در برخورداری از آخرین سطح فناوری برای بهبود کیفیت زندگی را نادیده بگیریم. در نظام حقوقی اصل بر اباحه و آزادی است . مگر اینکه به دلیلی مشروع و مرتبط با نفع عمومی، محدود کردن آزادی ضروری باشد. اگر شهروندان خود بخواهند دست‌به‌کار شوند و دفترکل توزیع‌شده‌ای تدارک ببینند تا همه معاملات خود را بی‌غل‌وغش در آن ثبت کنند، منع آن‌ها آسان نیست؛ به‌ویژه وقتی هیچ‌کس در ناکارآمدی و ایرادات نظام فعلی نیز شک و شبهه‌ای ندارد.
نظام حقوقی باید چشمی به گذشته داشته باشد و چشمی به آینده. اموال غیرمنقول دارند پا درمی‌آورند و چابک می‌شوند. خرد و نقدپذیر می‌شوند. توکن می‌شوند.
بهتر است برای ارائه چارچوب قوانین توکن ملک آماده باشیم.
دیدگاه خود را ثبت کنید
تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟در گفتگو ها شرکت کنید.