نشست ملی ابزارهای تأمین مالی مسکن و مستغلات، یکشنبه ۸ اسفند به کار خود پایان داد.
در روز پایانی نشست ملی ابزارهای تأمین مالی مسکن و مستغلات
تجربه‌های جهانی تأمین مالی عرصه مسکن بررسی شد
در روز پایانی این همایش مجازی که از سوی گروه پیشگامان دنیای مالی و از طریق پلتفرم «اسکای‌روم» برگزار می‌شود، محمد طهرانی، معین هاشمی، نجفی، پیمان مولوی و محمد آیینی به سخنرانی پرداختند.
دکتر محمد طهرانی معاون کسب‌وکار شرکت ققنوس اولین سخنران این بخش از نشست ملی ابزارهای تأمین مالی مسکن و مستغلات در ابتدای سخنانش بیان کرد: ویژگی‌هایی در فضای تعاونی داریم که نظیر آن‌ها در فضای بلاک‌چین وجود دارد و متقابلاً یک سری ویژگی‌های فنی در سطح فنی بلاک‌چین داریم که قوانین آن در حوزه تعاون موجود است. این فرآوری به ما کمک می‌کند تا از این دو ابزار در کنار هم استفاده، و ارزش‌آفرینی کنیم.ش
او در ادامه اظهار کرد: در نگاه اول اگر بخواهیم از نسبت فناوری بلاک‌چین با رمزارزها صحبت کنیم، شاید خیلی‌ها بلاک‌چین را به‌واسطه رمزارزها بشناسند. ولی نسبت بین این دو مشابه همان مثال کوه یخ است که فقط بخشی از بلاک‌چین به‌عنوان رمزارز که بیشتر برای ما قابل‌مشاهده است آشنا به نظر می‌رسد. اما اصل ارزش در ذات این فناوری یعنی فناوری دفتر کل توزیع شده نهفته و همین ابزار است که به ما کمک می‌کند ارزش‌آفرینی کنیم. شاید اولین محصولات این فناوری رمزارزها باشند، اما محصولات متعدد دیگری، از جمله تعاونی‌های مبتنی بر بلاک‌چین را می‌توان در ارتباط تعریف کرد.
این عضو هیئت‌علمی دانشگاه خاتم، در بخشی دیگر از سخنانش تصریح کرد: بلاک‌چین اولین سازوکار فناورانه‌ای است که به‌صورت غیرمتمرکز، امنیت، شفافیت و خدشه‌ناپذیری تراکنش‌ها را تضمین کرده و امکان انتقال ارزش بر بستر دیجیتال را فراهم می‌کند. مقاله‌ای که در مؤسسه اکسنچر منتشر شده، چنین پیش‌بینی می‌کند که تا سال ۲۰۲۵، بازارهای مالی به‌صورت بازارهای دفتر کل توزیع‌شده در خواهد آمد و تراکنش‌ها مبتنی بر آن ثبت خواهند شد. ثبت در دفتر کل توزیع‌شده باعث خواهد شد که فرایندهای مغایرت‌گیری از میان برداشته شود و نتیجه کاهش مغایرت‌گیری‌ها، همچنین کاهش ثبت مکرر این خواهد شد که قیمت تمام‌شده نیز به‌شدت کاهش پیدا کند.
طهرانی همچنین بیان کرد: بلاک‌چین کاربردهای مختلفی پیدا کرده است. هر کاربردی که برای دیتابیس می‌توانید تصور کنید، از کاربردهای آن در صنعت بانکی و مالی گرفته تا بازی‌ها، وام‌های فردبه‌فرد یا زنجیره تأمین؛ برای فناوری بلاک‌چین هم می‌شود همه این کاربردها را متصور شد. شاید تنها تفاوت اینجاست که در فضایی که ابزارهای متمرکز برای ذخیره‌سازی اطلاعات مورداستفاده قرار می‌گرفتند، باید راهکارهای متعددی در زمینه اعتمادسازی پیش‌بینی می‌شد؛ اما بلاک‌چین به ما کمک می‌کند تا راهکارهای اعتمادسازی را حذف کنیم؛ چرا که خود ذاتاً و به‌صورت مکانیزه شده، اعتماد را برای ما به ارمغان می‌آورد.
اقتصاد تعاونی پدیده‌ای بین‌المللی است
دکتر معین هاشمی مدیرکل تعاون وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی سخنران بعدی این نشست در آغاز سخنانش گفت: مسئله‌ای که امروز قرار است پیرامون آن ارائه مطلب کنم، پروژه تولید گام‌به‌گام مسکن با الگوی تعاونی است؛ و مدلی که تحت عنوان شرکت تعاونی پس‌انداز و تأمین مسکن در قالب یک همکاری مشترک از لحاظ دانشی و فنی، مابین معاونت امور تعاون وزارت کار و مجموعه ققنوس شکل‌گرفته؛ زیرساخت‌های قانونی آن انجام شده و آماده بهره‌برداری است.
او در ادامه بیان کرد: تعاونی‌ها یک مدل اقتصادی جهانی هستند و در اصل ۴۳ و ۴۴ قانون اساسی کشور ما نیز از تعاونی نام‌برده‌شده است. در اصل ۴۴ به‌عنوان یکی از سه رکن اقتصادی کشور از آن یاد شده است. در حال حاضر در جهان بالغ بر ۳ میلیون تعاونی داریم که ۱ میلیارد نفر در عضویت دارند که ۱۲ درصد جمعیت دنیا را به‌نوعی خدمات‌رسانی می‌کنند. جالب است بدانید، ۳۰۰ تعاونی برتر دنیا بیش از ۲ تریلیون دلار گردش مالی سالانه دارند و ۲۸۰ میلیون شغل و ۱۰ درصد اشتغال در جهان تحت پوشش تعاونی‌ها است؛ بنابراین، اقتصاد تعاونی پدیده‌ای بین‌المللی است.
هاشمی در همین زمینه افزود: مدل‌های موفقی از اقتصاد تعاونی در جهان داریم. برای نمونه در کشور ژاپن مجموعه‌ای از شرکت‌های تعاونی با ۱۲ میلیون عضو را داریم که بزرگ‌ترین تعاونی مصرف جهان را تشکیل داده است. در کنیا انجمن پس‌انداز و اعتبار معلمان را داریم که با ۵۷ هزار عضو، ۲۸۴ میلیون دلار سرمایه دارد و مجموعه‌ای از خدمات را به جامعه هدف خود ارائه می‌کند. در فنلاند نیز ۱۸۰ بانک، یک شرکت تعاونی تشکیل داده و در حوزه سلامت عمومی و ساخت بیمارستان ورود پیدا کرده‌اند.
تولید مسکن و تأمین مالی با چالش روبه‌رو است
دکتر نجفی مدیرکل تعاونی‌های توزیعی در ادامه نشست ملی ابزارهای تأمین مالی مسکن و مستغلات در ابتدای سخنانش اظهار کرد: تعاونی مسکن از دیرباز یکی از راهکارهای دارای مقبولیت جهت تأمین مسکن خصوصاً برای اقشار متوسط و ضعیف بوده است. ماهیت تعاونی‌های مسکن در واقع پل ارتباطی مستقیمی بین متقاضیان مسکن با بازار ساخت و عرضه بوده و نقش بی‌بدیلی در کاهش قیمت تمام‌شده مسکن دارد. در دیگر مدل‌ها، سازنده و انبوه‌سازان، بر خلاف شرکت‌های تعاونی، مسکن را به قیمت تمام‌شده عرضه نخواهند کرد.
او در ادامه افزود: در چند دهه گذشته، ما در بحث تولید مسکن و تأمین مالی آن‌ها با چالش‌هایی مواجه بوده‌ایم و دراین‌بین مشکلات و چالش‌هایی هم متوجه شرکت‌های تعاونی بوده که بخش عمده آن هم به مسئله تأمین مالی بازمی‌گردد. تأمین مالی در پروژه‌های مسکن یا از آورده خود متقاضی، یا از منابع بانکی و اعتباری است. جدیداً مدل‌های مختلفی از جمله فروش متری و اوراق سلف مسکن در بورس کالا، همچنین صندوق پس‌انداز مسکن تهیه شده، اما چالشی که عمده طرح‌های مسکن با آن مواجه هستند، بحث تأمین مالی است.
مدیرکل تعاونی‌های توزیعی در بخشی دیگر از سخنانش بیان کرد: در مسیر برطرف‌کردن این چالش‌ها، برای نمونه تعاونی‌هایی را که دارای پروژه‌هایی با درصد پیشرفت فیزیکی مشخصی هستند، شناسایی کرده و با همکاری بانک‌ها تسهیلاتی در قابل کارت اعتباری به اعضای نیازمند اهدا کردیم. همچنین در همکاری با بورس کالا و بانک تعاون و صندوق ضمانت هم مدل دیگری را طراحی کردیم که تأمین مالی از طریق بورس صورت بگیرد.
در به‌کارگیری ابزارهای جدید با دشواری‌هایی روبه‌رو هستیم
دکتر پیمان مولوی بنیان‌گذار دفتر مشاوره تأمین مالی و سرمایه‌گذاری مولوی، سخنران دیگر این نشست در آغاز سخنانش بیان کرد: ما در ایران علاقه زیادی به راه‌های جدید داریم، تا در حوزه املاک و مستغلات کارهایی انجام بدهیم. این بسیار عالی و پسندیده است؛ اما باید حواسمان باشد که مکانیزم استاندارد نزدیک به تجربه‌های جهانی در این حوزه را داریم یا نه. از طرفی در کشور یک سیستم قدیمی و اسقاط شده وام‌دهی و فایننس داریم که متأسفانه به دلیل این ذهنیت قدیمی نزد مدیران این حوزه، در به‌کارگیری ابزارهای جدید با دشواری‌هایی روبه‌رو هستیم.
او در ادامه افزود: در خصوص عوامل موفقیت تأمین مالی مسکن و مستغلات چنان که در منابع آمده، یکی ایجاد سیستمی در دسترس و پایدار است که متقاضیان وام را در هر نقطه پوشش دهد. در مدل‌های جدید در دنیا، تأمین مالی به سمت بازه‌های زمانی ۳۰ و حتی ۵۰ سال می‌رود. آیا ما در فکر راه‌اندازی چنین سیستم‌هایی در عرصه تأمین مالی هستیم؟ وقتی شما در اقتصاد، سنجه‌ای مثل تورم متوسط ۲۰ درصد و نرخ بهره بالا را تجربه می‌کنید، دستیابی به چنین سیستمی امکان‌ناپذیر است. عامل دیگر وجود سیستمی است که از رقابت شدید بین گروه‌هایی که در این حوزه فعالیت دارند، جلوگیری کند تا قیمت‌ها به‌نوعی کنترل شود.
مولوی در بخشی دیگر از سخنانش خاطرنشان کرد: در حوزه املاک و مستغلات ما به این سمت داریم حرکت می‌کنیم که صندوق‌هایی را راه‌اندازی کنیم تا بتوانند کمک کنند فعالیت‌هایمان را در خصوص تأمین، جابه‌جایی و واگذاری انجام دهیم. مورد دیگر مشکلات قانونی است که فعالان این حوزه با نهادها و بنیادها دارند و لازم است برای ساخت یک‌خانه از مراکز متعدد استعلام شود.
حوزه تأمین مالی مسکن، نیازمند تحول است
دکتر محمد آیینی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران، آخرین سخنران روز پایانی نشست ملی ابزارهای تأمین مالی مسکن و مستغلات نیز در ابتدای سخنانش بیان کرد: درآمد سرانه پایین و توزیع نامناسب در شهرها در دو بخش عوارض خود را نشان می‌دهد که یکی بحث فرسودگی و دیگر حاشیه‌نشینی است. در واقع مسئله‌ای که امروز با آن مواجه هستیم، وضعیت بد مسکنی است. بر اساس آخرین آمار، حدود ۱۶۰ هزار هکتار مسکن‌های ناپایدار داریم که حدود ۲۲ میلیون نفر در این وسعت زندگی می‌کنند. بر اساس سرشماری نفوس و مسکن در سال ۹۵، به طور متوسط ۴۵ درصد ابنیه ما ناپایدار هستند؛ درحالی‌که ما در این مناطق بالغ بر ۵ میلیون واحد مسکونی داریم. آنچه که در طول این سال‌ها نوسازی شده حدود ۱۶۳ هزار پلاک است که تخریب شده و بالغ بر ۶۷۰ هزار واحد جایگزین آن شده است. این اتفاق پیامدهای مثبتی می‌تواند داشته باشد. یکی اینکه قریب به ۲ و نیم‌میلیون خانواری که در مسکن‌های ناپایدار زندگی می‌کنند، از وضعیت نامطلوبی که دارند خارج می‌شوند.
او در همین ارتباط افزود: به‌این‌ترتیب ما بدون اینکه شهرهایمان را بزرگ‌تر کرده و هزینه نگهداری بیشتری را بر بحث توسعه شهری تحمیل کنیم، از رهگذر نوسازی و مقاوم‌سازی، از فضاهای شهری مناسب‌تری می‌توانیم برخوردار باشیم. پس این مسئله برای ما ضرورت دارد. اما این دستور کار به چه نحوی باید تأمین مالی شود؟ روندی که اکنون در کشور شاهد هستیم، قابل‌قبول نیست. می‌دانیم که در طول ۱۰ سال گذشته ۶۴۰ هزار واحد ساخته شده و در ۱۰ سال آینده می‌بایست ۱۰ برابر آن را بسازیم. متأسفانه در ۸ سال گذشته این روند بسیار کند شده و آنچه توسط دولت حمایت شده، به طور متوسط سالانه کمتر از ۱۵ هزار واحد بوده است. لازم است یک اتفاق جدید و تحولی دراین‌ارتباط شکل بگیرد تا بتوان ۶ میلیون واحد مسکونی را نوسازی یا جایگزین کرد.
