نشست ملی ابزارهای تأمین مالی مسکن و مستغلات، دوشنبه ۴ اسفندماه آغاز به کار کرد.
در اولین بخش از این همایش مجازی که از سوی گروه پیشگامان دنیای مالی و از طریق پلتفرم «اسکای‌روم» برگزار شد، مهدی صادقی شاهدانی، حسین عبده تبریزی، محمود محمودزاده، مهدی مسکنی و مهدی فدایی به سخنرانی پیرامون «ابزارهای تأمین مالی مسکن و مستغلات» پرداختند.
دکتر مهدی صادقی شاهدانی، نخستین سخنران این بخش از نشست ملی ابزارهای تأمین مالی مسکن و مستغلات در ابتدای سخنانش گفت: بحث مسکن، مستغلات، زمین و ساختمان در جامعه ما دارای چالش‌های متعددی است. در این عرصه یک تقاضای عمومی پاسخ داده نشده برای بخش مسکن داریم که باید در ارتباط با آن سیاست‌گذاری‌های لازم را داشته باشیم. مسکن به لحاظ اقتصادی یک بخش کلیدی است و توسعه آن با سایر بخش‌های اقتصادی هم در ارتباط نزدیک و تنگاتنگ است. واقعیت این است که اگر بخواهیم رونق اقتصادی را شاهد باشیم باید به توسعه مسکن توجه جدی نشان دهیم.
او در ادامه افزود: عرصه مسکن به جهت اشتغال‌زایی هم نقش مهمی را بازی می‌کند. مطالعات ما نشان می‌دهد که هم بخش مسکن از دیگر بخش‌ها متأثر است و هم نهاده‌های مرتبط از این عرصه تأثیر می‌گیرد. امروز تمام نهاده‌های موردنیاز مسکن در کشور آماده است و ازاین‌جهت مشکلی نداریم. به لحاظ فناوری هم مشکلی دراین‌ارتباط نداریم و می‌توانیم هم‌تراز با کشورهای پیشرفته جهان دراین‌ارتباط عمل کرده و از آخرین دستاوردهای جهانی در این عرصه بهره‌برداری نماییم.
این کارشناس اقتصادی همچنین بیان کرد: به جهت نیروی انسانی، هم نیروی تخصص بامهارت و هم نیروی دارای تحصیلات و متخصص در سطح خوبی قرار داریم. در اغلب دانشگاه‌های ما حداقل یک بخش به تربیت متخصصان این حوزه اختصاص دارد و دانشکده‌های عمران و معماری ما در سطح علمی به تربیت نیروی متخصص این حوزه مشغول هستند.
صادقی در بخشی دیگر از سخنانش در این نشست بیان کرد: مسئله‌ای که عرضه‌کنندگان و مصرف‌کنندگان این حوزه را رنج می‌دهد، بحث تأمین مالی برای تولید مسکن است که هم‌پای ظرفیت‌ها و تواناییهایی که به آن‌ها اشاره شد، پیش نرفته است. در ارتباط با حوزه مسکن عمدتاً نظام بانکی نقش اصلی را در سرمایه‌گذاری داشته، اما باتوجه‌به محدودیت‌های بازار پول به نظر می‌رسد که ادامه این مسیر با دشواری همراه خواهد بود و لزوم طراحی ابزارها و مکانیزم‌های نوآورانه امروز بیش‌ازپیش اهمیت خود را نشان می‌دهد.
توسعه بخش مسکن و مستغلات وابسته به متغیرهایی چون میزان نقدینگی است
دکتر حسین عبده تبریزی سخنران بعدی این نشست در آغاز سخنانش اظهار کرد: هنگامی که اقتصاد یک موضوع وضعیت نامناسبی داشته باشد، اثر ابزارهای مالی چندان قابل‌توجه و راه‌گشا نخواهد بود. در ارتباط با رونق و توسعه امر مسکن و مستغلات، کارکردهایی مثل رهن ثانویه، لیزینگ‌ها و وام‌های طولانی‌مدت به شکل عام راه‌هایی برای توسعه املاک و مستغلات محسوب می‌شوند، اما ایجاد منابع بیشتر دراین‌خصوص می‌تواند تاثیرگذاری بیشتری در این عرصه داشته باشد.
او در ادامه خاطرنشان کرد: کار دولت سیاست‌گذاری است. اگر دولت جدید واقعاً بخواهد در این حوزه از منابع ارزی خود استفاده کند، در صورت رسیدن به توافقات بین‌المللی از جمله توافق برجام امکانات بیشتری دراین‌خصوص خواهد داشت.
این مدرس علوم مالی در بخشی دیگر از سخنانش بیان کرد: مسئله مسکن در ایران تا حد زیادی محل متغیرهایی چون میزان نقدینگی است و براین‌اساس ابزارهای مالی درجه اهمیت پایین‌تری دارند؛ چرا که در این مرحله، حل معضل مسکن قشر کم‌درآمد است که برای ما اولویت دارد.
عدم توسعه نظام تأمین مالی بخش مسکن چالشی جدی است
دکتر محمود محمودزاده دیگر سخنران این نشست در ابتدا بیان کرد: حوزه مسکن به لحاظ تاریخی و به طور عمده توسط بخش خصوصی مطرح بوده است. در مقاطعی کمبود تولید موجب کاهش توان اقتصادی خانواده‌ها می‌شود و افزایش هزینه ساخت در فواصل زمانی کوتاه یکی از مصداق‌های عدم تطابق و تعادل عرضه و تقاضا در بخش مسکن است.
او در ادامه افزود: حتی درصورتی‌که نظام بانکی نسبت به افزایش تسهیلات اقدام کند، پرداخت اقساط برای خانواده‌های متوسط به پایین دشوار است. طبیعتاً وقتی تسهیلات به‌اندازه کافی نباشد روی تولید اثر مستقیم می‌گذارد. نکته مهم این است که حدود ۴۰ درصد از بودجه خانوار شهری ما به مسکن اختصاص دارد و در شهرهای بزرگ این میزان حدود ۶۰ درصد است. این در حالی است که با وجود فراخوان‌های متعدد و تضمین ۴ ساله خرید در پروژه‌های مسکن حمایتی، تا امروز هیچ تولیدکننده صنعتی قیمتی برابر با شیوه‌های سنتی ارائه نکرده‌اند.
این کارشناس حوزه معماری در بخشی دیگر از سخنانش در این نشست اظهار کرد: چالش‌های بخش مسکن با تاکید بر مسائل اقتصادی و فنی و مهندسی را باید به‌طورجدی موردتوجه قرار داد. عدم وجود مدیریت یکپارچه در حوزه ساختمان و وجود مراکز متعدد تصمیم گیری، فقدان نهادهای موردنیاز در راستای توسعه بخش مسکن از جمله نهادهای تأمین مالی، همچنین عدم توسعه نظام تأمین مالی بخش مسکن و نقش کمرنگ بازار سرمایه در این حوزه، بخشی از این چالش‌ها است.
او در همین زمینه افزود: نوسانات شدید و ناپایداری در بازار مسکن، حجم بالای واحدهای فرسوده و نیازمند نوسازی، فقدان هم‌افزایی بین برنامه‌های مسکن و برنامه‌های رفاه اجتماعی، بالا بودن شاخص دسترسی مسکن در کنار فقدان منابع دولتی و محدودیت تأمین منابع، همچنین وجود واسطه‌گری که باعث ناکارایی نظام نظارت می‌شود، از دیگر چالش‌های مهم در این عرصه است.
توسعه املاک و مستغلات نیازمند عملکرد حرفه‌ای شرکت‌های تخصصی است
دکتر رحمتی دیگر سخنران این نشست در ادامه اظهار کرد: بخشی از موضوع فایننس شرکت‌ها و در عرصه املاک و مستغلات، شرکت‌هایی هستند که ۳ نوع ارزش می‌توانند خلق کنند. یک بخش به این صورت است که برخی املاک و مستغلات را تملک می‌کنند و از این طریق درآمد اجاره می‌توانند داشته باشند. خلق ارزش در قالب شرکت همچنین می‌تواند به شکل افزایش سرمایه، همین‌طور در قالب ساخت‌وساز و یا کارهای خدماتی و اجرایی حوزه مسکن باشد.
او در همین زمینه افزود: مرتبط با این ۳ ارزش اصلی که یک شرکت می‌تواند در حوزه املاک و مستغلات در ارتباط با آن‌ها ارزش‌آفرینی کند، انواع مختلف شرکت‌ها را می‌شود تعریف کرد؛ شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن، صندوق‌های سرمایه‌گذاری در زمینه ساختمان و املاک و مستغلات، و نوع دیگر که در دنیا بسیار مرسوم است و جا دارد که در کشور ما نیز به شکل حرفه‌ای‌تر ظاهر شود، شرکت‌های تخصصی توسعه املاک و مستغلات است. این شرکت‌ها مالک زمین یا ساختمان نیستند ولی به طور حرفه‌ای از شروع اخذ مجوز تا آماده‌سازی زمین و دیگر خدمات مرتبط و حتی در نهایت فروش و مدیریت و نگهداری املاک را می‌شود در آن‌ها تعریف کرد.
مسکن اجتماعی به علت بروکراسی تابه‌حال در ایران ناموفق بوده است
مهدی مسکنی سخنران دیگر روز نخست نشست ملی ابزارهای تأمین مالی مسکن و مستغلات، در آغاز سخنانش بیان کرد: تجربیات جهانی نشان می‌دهد مسکن اجتماعی به علت بروکراسی تابه‌حال در ایران ناموفق بوده است. وجود نهادهای واسط در این میان ضروری است که معمولاً ماهیتی غیرانتفاعی دارند؛ درحالی‌که در ایران خبری از مکانیزم‌های با مشخصات فوق نیست. ازآنجاکه مسکن اجتماعی به طور انبوه انجام می‌شود باید از حالت بی‌روح فعلی خارج شود.
او در ادامه اظهار کرد: تحقیقات انجام شده نشان می‌دهد که ۶۷ درصد از هزینه‌ها در این عرصه که در حوزه مصالح و مواد اولیه است، به‌صورت غیرنقدی تأمین می‌شود. ما باید تجربه مسکن مهر را دنبال کنیم و در این زمینه شناسایی اهداف گروه و معرفی به تعاونی‌های مسکن، همچنین جلوگیری از نرخ تورم می‌توانند در کنار هم پیش بروند و استفاده از ظرفیت‌های خیرین و شبکه‌های مردمی نیز می‌تواند به شتاب‌دهی این جریان کمک کند.
نظام بانکی در حوزه تأمین مالی عرصه مسکن نقش موثری را ایفا می‌کند
مهدی فدایی آخرین سخنران این نشست نیز در آغاز سخنانش خاطرنشان کرد: ارزش بازار املاک و مستغلات با مخارج مصرف‌کننده ارتباط مستقیم دارد و با بالارفتن ارزش املاک و مستغلات، افراد با اعتماد بیشتری به مصرف می‌پردازند و می‌توانند اقدام به اخذ وام بیشتری نمایند و در نتیجه تقاضا برای کالا و خدمات افزایش می‌یابد.
او در ادامه بیان کرد: ارتباط مستقیم سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات و GDP، خرید خانه تازه‌تأسیس شده به دلیل سرمایه‌گذاری در مصالح، زمین و همچنین مشاغل ایجاد شده، منجر به افزایش GDP می‌شود. اگرچه خریدوفروش املاک موجود به طور مستقیم بر روی GDP تاثیرگذار نیست، اما هزینه تراکنش‌ها و پرداختی‌ها به بنگاه‌های خدمات‌دهنده یا خرید دارایی‌های جدید و بازسازی آن می‌تواند در رشد GDP تاثیرگذار باشد. در کشورهایی مانند آمریکا و انگلستان که وام‌های رهنی بخشی از ارزش املاک افراد را تشکیل می‌دهد، در صورت کاهش ارزش املاک در مقایسه با وام‌های رهنی اخذ شده، در دوره افول اقتصادی، سیستم بانکی را در معرض ریسک شدیدی قرار خواهد داد.
او در بخش پایانی سخنانش در این نشست اظهار کرد: در ارتباط با چالش‌های حوزه تأمین مالی مسکن، در بین روش‌های تأمین مالی در این حوزه، نظام بانکی نقش موثرتری را ایفا می‌کند که در آن نیز با چالش‌هایی همچون نرخ بهره دستوری، انجماد دارایی بانک‌ها و نسبت پایین تسهیلات پرداختی بخش مسکن مواجه هستیم. در حوزه بازار سرمایه، سازمان بورس در سال‌های گذشته در ابتدا با صندوق‌های زمین و ساختمان اقدام به افزایش تأمین مالی بازار حوزه مسکن نمود که در آن زمان به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن، موفق به کسب بازدهی مورد انتظار سرمایه‌گذاران نشد و ازآن‌پس مؤسسین رغبت کمتری برای تأسیس این صندوق‌ها داشته‌اند.
