نشست ملی ابزارهای تأمین مالی مسکن و مستغلات، پنج‌شنبه ۵ اسفند به کار خود ادامه داد.

چالش‌ها و ابزارهای نوین تأمین مالی مسکن و مستغلات بررسی شد

در دومین روز این همایش مجازی که از سوی گروه پیشگامان دنیای مالی و از طریق پلتفرم «اسکای‌روم» برگزار می‌شود، سعید اسلامی بیگدلی، حمید اسدی، فخرالدین زاوه، ندا بشیری، محمد جلیلی، حنظله فندرسکی، معین محمدی‌پور، حسن بان و میثم بیات به سخنرانی پرداختند.

دکتر سعید اسلامی بیگدلی دبیر کانون نهادهای سرمایه‌گذاری ایران، نخستین سخنران روز دوم نشست ملی ابزارهای تأمین مالی مسکن و مستغلات در ابتدای سخنانش گفت: یکی از چالش‌های اصلی کشور ما در حوزه مسکن سیاست‌های حمایتی، در عرصه مسکن اجتماعی است و در این ارتباط نیاز به سیاست‌گذاری‌های مناسب داریم.

او در ادامه افزود: عمق و نفوذ بازارهای رهنی در کشورهای پردرآمد بسیار بیشتر از کشورهای کم‌درآمد است. نکته کلیدی این است که در بسیاری از کشورها بخش بزرگی از اجتماع، فاقد رتبه اعتباری و توان بازپرداخت هستند و نمی‌توانند برای دریافت وام مراجعه کنند؛ در واقع شمول مالی این بخش‌ها را در بر نمی‌گیرد. در کشور ما هم وضعیت به همین شکل است و نیازمند آن هستیم که دراین‌ارتباط سیاست‌گذاری‌های لازم صورت بگیرد.

دبیر کانون نهادهای سرمایه‌گذاری ایران در بخش دیگر از سخنانش بیان کرد: مکنزی سه گام را برای توسعه مالی مسکن پیشنهاد می‌کند. تأمین وجوه موردنیاز برای وام‌های رهنی و مسکن از طریق بازار سرمایه، ایجاد و خلق بازار اولیه و پایداری تقویت محیطی توانمندساز این سه گام را شکل می‌دهد.

اسلامی در بخش پایانی سخنانش در این نشست نیز تصریح کرد: در حوزه تأمین مالی می‌بایست به سبد اعتبار مسکن، اعتبار در استطاعت، نحوه ورود قرض‌دهندگان و سرمایه‌گذاران به این عرصه، همچنین تضمین سرمایه و سودآوری برای سهام‌داران توجه ویژه داشت. دولت و سیاست‌گذار هم باید به پیش‌نیازهای اقتصادی یعنی پایداری اقتصاد کلان، درجه توسعه‌یافتگی مالی، کیفیت زیرساخت‌های مسکن و نظام تأمین مالی کارآمد در بخش مسکن توجه نشان دهد.

بازار سرمایه ابزارهای مناسبی برای تأمین مالی مسکن دارد

دکتر حمید اسدی حقوق‌دان بازار سرمایه در آغاز سخنانش در این نشست بیان کرد: اکثر منابع در بازار سرمایه روانه تولید می‌شود. در عرصه صنعت ساختمان گردش مالی بلندمدت است و این بازدهی بلندمدت باعث می‌شود رغبت و تمایل سرمایه‌گذاران کاهش پیدا کند و دراین‌ارتباط نیازمند بازنگری و تغییر در ابزارها و رویکردها هستیم.

این حقوق‌دان در بخشی دیگر از سخنانش در این نشست تصریح کرد: نیاز به تسریع گردش مالی در حوزه مسکن آن‌قدر بالا بوده که قانون‌گذار، پیش‌فروش آپارتمان‌ها را به تصویب رسانده است. یکی از مهم‌ترین ابزارهای در دسترس تأمین مالی مسکن و مستغلات اوراق سلف است که این ساختار باید در بازار مسکن تطبیق داده شود و نکات حقوقی آن روشن شود.

اسدی در بخش پایانی سخنانش نیز خاطرنشان کرد: در بازار مسکن اشخاص بسیار کمی سرمایه‌گذاری می‌کنند. دلیل پایین بودن سرمایه‌گذاری در این حوزه، حجم بالای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است. اوراق سلف مسکن این ویژگی را دارد که این خلأ را پوشش دهد و انگیزه‌ای ایجاد کند تا افراد با سرمایه کمتر بتوانند در این عرصه مشارکت کنند. اما چالش بسیار مهم دراین‌ارتباط گنجاندن اختیار خریدوفروش است و این حق را باید برای طرفین ایجاد کنیم؛ چرا که در غیر این صورت سود این اوراق تنها برای سرمایه‌گذار خواهد بود. بازار سرمایه ابزارهای مناسبی برای تأمین مالی مسکن دارد که می‌توانیم به‌سرعت از این ظرفیت‌ها استفاده و بهره‌برداری کنیم.

باید از تنوع سازوکارهای تأمین مالی مسکن استفاده کنیم

دکتر فخرالدین زاوه اقتصاددان، دیگر سخنران این نشست در ابتدای سخنانش اظهار کرد: تجربه دنیا نشان می‌دهد که به دلیل نرخ‌های بالای تسهیلات، متقاضی بار اصلی را در دوره‌های ابتدایی تحمل می‌کند؛ بنابراین در اقتصاد تورمی گره‌زدن منابع به تسهیلات راهکار مطلوبی نخواهد بود. دراین‌ارتباط بحث کنترل تورم بسیار اهمیت دارد و سازوکارهایی چون فناوری‌های جدید در حوزه منابع تسهیلات از تنوع خوبی برخوردار هستند. در این حوزه همه کشورها سعی می‌کنند از تجارب هم استفاده کنند و ما هم باید چنین رویکردی را دنبال کنیم.

او در ادامه سخنانش خاطرنشان کرد: مسئله عمق رهن در ایران بسیار جای کار دارد. هرچقدر که نفوذ رهن بیشتر باشد و متقاضیان بیشتری واجد شرایط دریافت وام باشند این عمق بیشتر خواهد بود.

این اقتصاددان در ادامه سخنانش بیان کرد: شکل مطلوب مداخله دولت در بازار مسکن ایران را در ۳ سطح می‌توان شناسایی کرد. فضای مناسب برای توسعه اقتصادی از طریق اصلاح سیاست‌های پولی و مالی، همچنین بهبود فضای کسب‌وکار یکی از این سطوح است. در سطح دوم با مسئله تنظیم مقررات و رابط و در سطح سوم هم با مسئله توجه به گروه‌های خاص مواجه هستیم.

زاوه در بخش پایانی سخنانش نیز با تاکید بر روی‌آوردن به فناوری‌های نوین تأمین مالی بیان کرد: باید از تنوع سازوکارهای تأمین مالی مسکن استفاده کنیم؛ همچنین در مسیر توسعه بازار مالی مسکن از طریق ابزارها و محصولات جدید، باید فاکتورهایی چون بازار اولیه رهن، افزایش رقابت، تأمین مالی با توسعه بازار ثانویه رهن و تأمین منابع با استفاده از اوراق نقدینگی را در نظر گرفت. به‌عنوان پیشنهادهایی در این حوزه نیز باید به اهمیت رشد اقتصادی پایدار برای توسعه بازار مالی مسکن، همچنین اهمیت کنترل تورم برای موفقیت و توسعه این بازار در کنار تکمیل چرخه یادگیری و اصلاح و بهبود ابزارها و نهادها توجه ویژه داشت.

در زمینه تأمین مالی املاک و مستغلات، امکان‌های متنوعی در اختیار داریم

دکتر ندا بشیری معاون توسعه کسب‌وکار فرابورس ایران در آغاز سخنانش در این نشست بیان کرد: سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به دو شکل مستقیم و غیرمستقیم انجام می‌شود. در شکل مستقیم بازیگرانی مثل شرکت‌های ساختمانی را داریم که به توسعه و مدیریت املاک می‌پردازند، همچنین دراین‌ارتباط باید به صندوق‌های املاک و مستغلات عادی و به‌موازات آن صندوق‌های املاک و مستغلات ترکیبی اشاره کرد که یا مستقیماً و یا با جمع‌آوری سرمایه‌ها تحت یک مدیریت حرفه‌ای در حوزه املاک سرمایه‌گذاری می‌کنند. تأسیس صندوق‌های زیرساخت هم شکلی دیگر از سرمایه‌گذاری مستقیم است که به خرید زیرساخت‌های عمومی مانند فرودگاه و راه‌آهن از شهرها، ایالت‌ها و شهرداری‌ها می‌پردازند و با اجاره دادن آن‌ها کسب درآمد می‌کنند.

او در ادامه افزود: در زمینه تأمین مالی املاک و مستغلات هم با روش‌های مختلفی مواجه هستیم. یکی از این‌ها وام ساخت‌وساز کوتاه‌مدت برای تأمین مالی ساخت‌وساز پیش از تأمین مالی بلندمدت است که سازنده می‌تواند پس از پایان کار وام را با وام رهنی جایگزین کند. مورد دیگر تأمین مالی گروهی است که در این روش GP سازنده املاک است. تأمین مالی جمعی هم روشی دیگر است که امکان سرمایه‌گذاری توسط سرمایه‌گذاران خرد را فراهم می‌کند.

بشیری در بخشی دیگر از سخنانش بیان کرد: از انواع دیگر تأمین مالی املاک و مستغلات می‌توان به روش‌هایی چون سهام‌دار حامی اشاره کرد و در شرایطی مورداستفاده قرار می‌گیرد که هزینه اولیه راه‌اندازی پروژه برای GP سنگین باشد. مدل دیگر دراین‌ارتباط، سرمایه‌گذاری مشترک است که طی آن طرفین منابع مالی، زمین و توان فنی خود را برای انجام پروژه به اشتراک می‌گذارند. در نهایت، روش دیگر تأمین مالی املاک و مستغلات بدهی غیر رهنی است که در این مدل دارایی معمولاً در رهن بدهی قرار نمی‌گیرد، ولی از اولویت پرداخت بالاتری از سهام و سهام ممتاز؛ و اولویت پایین‌تر نسبت به بدهی رهنی برخوردار است.

نیاز به مطالعه عمیق فناوری‌های نوین تأمین مالی داریم

دکتر محمد جلیلی مدیرعامل شرکت مشاوره رتبه‌بندی اعتباری ایران، دیگر سخنران این نشست در آغاز سخنانش بیان کرد: یکی از نکات مهمی که در اتخاذ روش‌های تأمین مالی مسکن و مستغلات باید در نظر بگیریم، این است که بدون درک و فهم صحیح از فناوری‎ها، اقدام به پیاده‌سازی آن‌ها در کشورمان نکنیم. دراین‌ارتباط باید توجه کنیم که آیا مطالعه عمیقی در ارتباط با یک فناوری خاص صورت‌گرفته است؟ سؤال مهم‌تر این‌که از لحاظ مالی و اقتصادی هم به‌عنوان ابزار سرمایه‌گذاری و هم تأمین مالی مسئله ما چیست؟ آیا مسئله ما نبود منابع مالی است؟ یا این مسئله است که مردم در حوزه مسکن به شکل درست سرمایه‌گذاری نمی‌کنند.

او در ادامه افزود: مسکن تنها ابزاری است که چند نوع بازدهی دارد؛ اما این ابزار با این میزان تنوع سرمایه‌گذاری نیاز به طراحی دارد. انواع گسترده صندوق‌های سرمایه‌گذاری یک فلسفه بنیادین به‌عنوان پشتوانه دارند؛ اما سؤال این است که آیا ما این فلسفه‌ها را درک کرده‌ایم؟

جلیلی در همین ارتباط افزود: ابزارهای تأمین مالی و سرمایه‌گذاری با یکدیگر تفاوت‌های بنیادین دارند و نباید با هم اشتباه شوند. اساساً سرمایه‌گذاری باید ویژگی‌های جذاب برای سرمایه‌گذاران داشته باشد. در بعضی موارد ما با قواعدی مواجه هستیم که مثلاً ۹۰ درصد سود سرمایه‌ای تقسیم شود، بیش از ۱۰۰ سهام‌دار باید داشته باشیم و هیچ ۵ سهام‌داری پیدا نکنیم که بیش از ۵۰ درصد سهم را داشته باشد. سؤال این است که این قواعد را از کجا آورده‌ایم و علت وجودی‌شان چیست؟

او در بخش پایانی سخنانش خاطرنشان کرد: باید دنیا را به چند گروه تقسیم کرد. یک گروه کشورهایی پیشرو هستند که دغدغه‌ها و بیان مسئله‌هایشان اساساً با ما متفاوت است و منطقی‌تر این است که ما از کشورهای مشابه خودمان الگوبرداری کنیم. پیشنهاد من این است که یک مرکز ملی تأمین مالی مسکن داشته باشیم که این تجربه در سال‌های اخیر در کشورهای آفریقایی انجام شده است.

مسکن به‌عنوان دارایی پایه با محدودیت‌هایی روبه‌رو است

دکتر حنظله فندرسکی اقتصاددان و متخصص تأمین مالی مسکن، در آغاز سخنانش در این نشست گفت: در خصوص ویژگی‌های تأمین مالی مسکن و مستغلات به طور مشخص باید دو گروه سازندگان و سرمایه‌گذاران را در نظر گرفت. در ارتباط با سازندگان با دو عامل یعنی تأمین مالی بلندمدت و تأمین مالی با نرخ ثابت روبه‌رو هستیم؛ و در حوزه سرمایه‌گذاران، عواملی چون نقدشوندگی بالا و سرمایه‌گذاری با نرخ متغیر دخیل هستند.

او در ادامه خاطرنشان کرد: مزایای صندوق‌ها در حوزه تأمین مالی مسکن و مستغلات را به طور عمده می‌توان در بحث معافیت مالیاتی، قابلیت اخذ وام، نقدشوندگی، سرمایه‌گذاری خرد و عدم توقف پروژه به دلیل عدم تأمین مالی برخی از شرکا و سرمایه‌گذاران شناسایی کرد.

این اقتصاددان در بخشی دیگر از سخنانش بیان کرد: اوراق سلف مسکن براین‌اساس طراحی شده که علاوه بر پاسخ‌دادن به نیاز سرمایه‌گذاران، تقاضای مصرف‌کنندگان را هم برآورده کند. دراین‌ارتباط مسکن به‌عنوان دارایی پایه با محدودیت‌هایی از جمله یکسان نبودن پروژه‌ها روبه‌رو است که راهکار آن در تأمین مالی انتشار اوراق برای هر پروژه به‌صورت خاص خواهد بود. محدودیت دیگر در این زمینه استاندارد نبودن واحدها است که دراین‌خصوص نیز می‌توان راهکار انتشار اوراق بر اساس مترمربع را پیش‌بینی کرد. در خصوص تفاوت‌های اوراق سلف مسکن با سایر اوراق سلف هم می‌توان به فاکتورهایی چون نوع دارایی پایه، تحویل فیزیکی، هدف‌گذاری برای مصرف‌کننده نهایی، همچنین خرید طی چند مرحله اشاره کرد. در همین زمینه باید انواع اوراق سلف مسکن یعنی تأمین مالی و فروش متری را در نظر گرفت.

 

ابزارهای تأمین مالی مسکن و مستغلات مصداق‌های متنوعی دارد

معین محمدی‌پور معاون توسعه بازار فیزیکی بورس کالای ایران در آغاز سخنانش در این نشست بیان کرد: ابزارهای تأمین مالی مسکن و مستغلات را به‌طورکلی می‌توان در مصداق‌هایی چون عرضه فیزیکی املاک و مستغلات در بازار فرعی، صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، قراردادهای سلف استاندارد مسکن، همچنین قراردادهای آتی بر پایه سبد شاخص مصالح ساختمانی در نظر گرفت.

او در ادامه سخنانش با اشاره به مدل پیشنهادی انتشار اوراق سلف استاندارد جهت پیش‌فروش متری ساختمان تصریح کرد: مراحل اجرایی انتشار اوراق سلف استاندارد را می‌توان به ترتیب؛ تهیه امیدنامه مطابق با فرمت درخواستی بورس کالا و اخذ تأییدیه هیئت پذیرش، تودیع تضامین لازم توسط عرضه‌کننده، عرضه اولیه اوراق و آغاز دوره معاملات ثانویه و در نهایت تحویل یا نکول در سررسید، در نظر گرفت.

محمدی‌پور در بخشی دیگر از سخنانش در نشست ملی ابزارهای تأمین مالی مسکن و مستغلات، به مفهوم قرارداد آتی پرداخت و گفت: قرارداد آتی، قراردادی است که دو طرف معامله در آن متعهد می‌شوند در سررسید مشخص در آینده، مقدار مشخص از یک کالا با استاندارد مشخص را میان یکدیگر مبادله کنند. در این شکل از قرارداد، در تاریخ سررسید، خریدار وجه معامله را پرداخت کرده و فروشنده کالا را تحویل خواهد داد؛ و حسن انجام تعهدات طرفین معامله از طریق «مکانیزم اخذ وجه تضمین» بورس کالای ایران ضمانت می‌شود.

 

ایجاد بازار رقابت و تخصیص مطلوب منابع از مشخصه‌های بورس املاک است

دکتر حسن بان دبیر کمیته مؤسسین بورس املاک ایران، سخنران بعدی این نشست بود که در ابتدا با پرداختن به چیستی بورس املاک بیان کرد: جمع‌آوری سرمایه‌های جزئی و پراکنده و تجمیع آن‌ها در جهت تجهیز منابع مالی شرکت‌ها، توزیع عادلانه درآمد و ایجاد احساس مشارکت، ایجاد یک بازار رقابت کامل و تخصیص مطلوب منابع را می‌توان از اصلی‌ترین مشخصه‌های بورس املاک محسوب کرد.

او در ادامه سخنانش به تشریح چگونگی بورس املاک پرداخت و اظهار کرد: سرمایه‌گذاری و تأسیس به روش مرسوم سنتی یکی از رویکردهای اصلی در بورس املاک است که تأمین بودجه از بالا به پایین را دنبال می‌کند و از ریسک‌های آن می‌توان به فرمایشی بودن و هم‌راستا نبودن با عرف بازار اشاره کرد. هزینه این رویکرد را نیز می‌توان در زمان زیاد برای رسیدن به نقطه سربه‌سر دانست. رویکرد دیگر در بورس کالا، سرمایه‌گذاری و تأسیس به روش استارتاپی است که با روش استناد به قوانین موجود برای سرمایه‌گذاری مشترک خصوصی – دولتی عمل می‌کند. در این رویکرد، توزیع ریسک در بازه‌های زمانی ازپیش‌تعیین‌شده اتفاق می‌افتد و هزینه آن را نیز می‌توان در شکست نقطه‌های سربه‌سر در هر مرحله و توزیع هزینه بین ارکان آن شناسایی کرد.

 

باید از فناوری تأمین مالی جمعی مبتنی بر زنجیره بلوک استقبال کرد

دکتر میثم بیات دکترای مدیریت مالی و متخصص تأمین مالی، آخرین سخنران دومین روز نشست ملی ابزارهای تأمین مالی مسکن و مستغلات در ابتدای سخنانش بیان کرد: انواع روش‌های تأمین مالی را به‌طورکلی می‌توان مبتنی بر قرارداد و پروژه به‌حساب آورد. روش‌های تأمین مالی مبتنی بر قرارداد را می‌توان با مشخصه‌هایی چون عاملیت و قراردادهای پیش‌فروش بلندمدت شناسایی کرد. در تأمین مالی مبتنی بر پروژه هم می‌توان فاکتورهایی چون صندوق سرمایه‌گذاری پروژه، اوراق پروژه مسکن، شرکت سهامی عام پروژه‌های ساختمانی، اوراق وکالت ساخت، اوراق استصناع، همچنین عرضه خصوصی سهام و بدهی مبتنی بر انبوه‌سازی را در نظر گرفت.

او در ادامه سخنانش با تشریح روش‌های دیگر تأمین مالی مبتنی بر فناوری‌های نو اظهار کرد: تأمین مالی مبتنی بر زنجیره بلوک مشتمل بر انتشار اوراق و سکوک مبتنی بر بلاک‌چین، استفاده از رمزارزها، عرضه اولیه کوین و تأمین مالی جمعی بر اساس زنجیره بلوک را باید به‌عنوان یکی از فناوری‌های نوین در تأمین مالی مسکن و مستغلات در نظر گرفت. تبدیل دارایی‌ها و املاک به توکن، استفاده از درآمدهای خارج از موضوع پروژه از قبیل مشارکت در ساخت، تهاتر و فروش ساختمان و زمین از دیگر روش‌ها در این حوزه است. همچنین در همین ارتباط می‌توان به روش‌هایی چون انتشار اوراق ارزی خصوصی یا جذب سرمایه‌گذار مستقیم خارجی در پروژه‌های انبوه؛ همچنین ترکیبی از راهکارهای مختلف آورده، سهام، بدهی و جذب شریک اشاره کرد.

گفتنی است؛ نشست ملی ابزارهای تامین مالی مسکن و مستغلات روز یکشنبه ۸ اسفندماه میزبانان سخنرانان بعدی این رویداد خواهد بود.